Kira ve Tahliye Hukuku Rehberi 2026: Kira Artışı, Depozito, Tahliye Sebepleri ve Dava Süreci

Kira artışı ne zaman ve hangi oranda yapılabilir? Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir? Tahliye taahhütnamesi imzaladım, evden çıkmak zorunda mıyım? Depozitom nasıl iade edilir? Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi? Konut ve işyeri kiraları, Türkiye’de en çok uyuşmazlık çıkan hukuki alanlardan biridir ve sonuç çoğu zaman süre ve usul kurallarına uyulup uyulmadığına bağlıdır. Bu rehberde kira ve tahliye hukukunu — kira sözleşmesinin kurulmasından depozitoya, kira bedelinin belirlenmesi ve artışından kira tespit davasına, sözleşmenin sona ermesinden tahliye sebeplerine, arabuluculuktan icra yoluyla tahliyeye kadar — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde, 2026 güncel verileriyle, gerçek bir kira ilişkisinde karşılaşacağınız sırayla ele alıyoruz.

1. Kira Hukuku Nedir? Temel Kaynaklar ve Kavramlar

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Kira ilişkisi başlıca şu düzenlemelere tabidir:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.299-378): Kira sözleşmesinin genel hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler (kira bedeli, uzama, depozito, tahliye sebepleri vb.).
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): Kira davalarında görevli ve yetkili mahkemeyi belirler; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK m.269 ve devamı): Kira alacağının ve tahliyenin icra yoluyla talebine ilişkin özel takip usulünü düzenler.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Madde 18/B ile kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğun dayanağıdır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Diğer Kiralar

TBK, kiralananın niteliğine göre farklı koruma rejimi öngörür. Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı özellikle koruyan emredici hükümlere tabidir: Bu hükümlere aykırı olan ve kiracı aleyhine sözleşmeye konulan şartlar geçersizdir. Örneğin sözleşmede “kiracı her yıl kirayı yüzde ellisi oranında artırmayı kabul eder” yazıyor olsa bile bu hüküm, TBK m.344’teki tavanı aşıyorsa bağlayıcı değildir. Çatısız işyerleri, arsa, tarla ve benzeri kiralamalarda ise taraf iradesine daha çok yer vardır. Bu rehber, uygulamada en sık karşılaşılan konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanır.

2. Kira Sözleşmesinin Kurulması ve İçeriği

Kira sözleşmesi, hiçbir şekil şartına bağlı değildir; yani sözlü olarak da geçerli biçimde yapılabilir. Ancak uygulamada uyuşmazlık çıkması hâlinde ispat güçlüğüyle karşılaşılmaması için yazılı sözleşme yapılması şiddetle önerilir. Ayrıca bazı hükümler, yazılı şekli gerektirir: örneğin tahliye taahhüdü (TBK m.352) yazılı olmalı, kiralananın kiraya verenin rızası olmadan üçüncü kişiye devri veya alt kiraya verilmesi de (konut ve çatılı işyerlerinde) yazılı rıza gerektirir. Tapuda kira şerhi konulabilmesi için ise sözleşmenin yazılı olması gerekir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Unsurlar

• Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya veren ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve tebligat bilgileri.
• Kiralananın tanımı: Adres, ada-parsel, bağımsız bölüm numarası, kullanım amacı (konut veya işyeri).
• Kira süresi: Belirli süreli mi belirsiz süreli mi, başlangıç ve bitiş tarihleri.
• Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık tutar, ödeme günü, banka hesap bilgisi (ödemenin banka aracılığıyla yapılması ispat açısından çok önemlidir).
• Depozito: Tutar ve ödeme şekli (bkz. bölüm 4).
• Yan giderler: Aidat, elektrik, su, doğalgaz ve benzeri giderleri kimin ödeyeceği.
• Demirbaşlar ve teslim durumu: Evin teslim edildiği andaki durumu gösteren tutanak veya fotoğraflar.
• Özel şartlar: Evcil hayvan, sigara, tadilat, alt kira ve benzeri şartlar.

Kiralananın Teslimi ve Tutanak

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür. Teslim sırasında bir teslim tutanağı (demirbaş listesi) hazırlanması ve varsa mevcut hasarların tutanakta veya fotoğraflarla kayıt altına alınması, kira ilişkisi sona erdiğinde çıkabilecek tazminat ve depozito uyuşmazlıklarını en aza indirir. Kiralananda teslim sırasında var olan ayıplar, kiracı tarafından kiraya verene gecikmeksizin bildirilmelidir; aksi hâlde kiracı, daha sonra bu ayıplara dayanan haklarını ileri sürmekte zorlanabilir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse, taşınmazı sonradan edinen kişi açısından bağlayıcılığı artar ve şerh edildiği süre boyunca sözleşme hükümlerine uyulması sağlanır. Tapuya şerh, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında (kiracının yatırım yaptığı işyerleri) önem taşır. Taşınmazın satılması hâlinde kira sözleşmesinin akıbeti ise bölüm 13’te ayrıca ele alınmıştır. Tapu işlemleri ve harçlar için Tapu Harcı Hesaplama Aracımıza ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yazımıza göz atabilirsiniz.

3. Kiraya Verenin ve Kiracının Temel Borçları

Kiraya Verenin Borçları

• Teslim borcu: Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve kullanıma elverişli durumda teslim etmek.
• Elverişli durumda bulundurma: Kira süresi boyunca kiralananı kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda bulundurmak; esaslı onarımları yapmak.
• Ayıptan sorumluluk: Kiralananın ayıplı çıkması hâlinde kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmeden dönmesini talep edebilir.
• Vergi ve yükümlülükler: Kiralanan taşınmazın emlak vergisi, kiraya verene ait kamusal yükümlülüklerin yerine getirilmesi.

Kiracının Borçları

• Kira bedelini ödemek: Sözleşmede aksi öngörülmedikçe, kira bedeli her ayın sonunda, en geç kira yılı sonunda ödenir; kiracı kira bedelini kanuni veya sözleşmesel süresinde ödemezse temerrüde düşer.
• Yan giderleri ödemek: Kiralananın kullanımından doğan, sözleşmede kiracıya ait olduğu belirtilen giderleri (aidat, elektrik, su vb.) ödemek.
• Özenle kullanma ve komşulara saygı: Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak, ev sahibi ve komşulara karşı saygılı davranmak.
• Ufak onarım ve temizlik: Olağan kullanımdan doğan ufak onarım ve temizlik giderlerini karşılamak; esaslı onarımlar ise kiraya verene aittir.
• İade borcu: Kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananı, olağan kullanımdan doğan yıpranma dışında, teslim aldığı durumda iade etmek.

Kiracı Kiralananı Devredebilir veya Alt Kiraya Verebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiralananı kiraya verenin yazılı rızası olmadan üçüncü kişiye devredemez veya alt kiraya veremez. Bu kuralın istisnası işyeri kiralarında, işyerinin devrinde kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rızasını esirgememesi ve devralanın ödeme gücünün yeterli olması hâlleridir. Rıza olmaksızın yapılan alt kira, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verebilir.

4. Depozito (Güvence Bedeli)

Kiracı, sözleşmede kararlaştırıldığı takdirde kiraya verene güvence (depozito) vermekle yükümlüdür. TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en çok üç aylık kira bedeli tutarında olabilir; bu sınırı aşan kısım geçersizdir. Depozito, kiraya verenin kendi hesabına değil, kiracı adına açılacak bir banka hesabına vadeli olarak yatırılmalıdır; kiraya veren bu hesaptan yalnızca kiracının rızası veya mahkeme kararı ile çekim yapabilir. Depozito, banka hesabında oluşan faiziyle birlikte iade edilir.

Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiraya veren, sözleşme ilişkisinden doğan bir alacağı veya kiralananda meydana gelen zarar bulunmuyorsa depozitonun iadesine razı olmak zorundadır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine depozitoyu iade etmekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Banka güvenceyi ayrıca ancak tarafların rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Depozito ödemelerini banka dekontu ile belgelemek, ev sahibine elden nakit verilen depozito uyuşmazlıklarında ispat açısından büyük önem taşır.

5. Kira Bedeli ve Kira Artışı (TBK m.344)

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli, tarafların anlaşmasıyla serbestçe belirlenir. Ancak yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, kanunda öngörülen sınırlara tabidir. Sözleşmede, “her yıl kira bedeli belirli oran veya sabit tutarla artar” gibi bir hüküm bulunması hâlinde bile, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu artış kanuni tavanı aşamaz.

Yasal Sınır: TÜFE’nin On İki Aylık Ortalaması

TBK m.344/1’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılındaki TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Uygulamada kira artış oranı, sözleşmenin yenileneceği ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. 2019 yılında yapılan düzenlemeyle, uzun yıllar esas alınan ÜFE yerine TÜFE’nin esas alınması öngörülmüştür.

Bir dönem uygulanan yüzde 25’lik konut kirası artış sınırı (11 Haziran 2022 tarihli düzenleme ile getirilen geçici sınır) 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; dolayısıyla 2026 yılında yenilenen konut ve işyeri kiralarında artış sınırı, ilgili ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır.

2026 Yılı Aylara Göre Kira Artış Sınırı

Yukarıdaki oranlar TÜİK verilerine dayanmaktadır; oranlar her ay yeniden açıklandığından, işlem yapmadan önce sözleşmenizin yenileneceği aya ait güncel oranı Kira Artış Oranı Hesaplama Aracımızdan teyit etmenizi öneririz.

Örnek Hesaplama

Aylık kirası 20.000 TL olan ve sözleşmesi Eylül 2026’da yenilenen bir konutta en yüksek artış oranı %31,79’dur: 20.000 × 0,3179 = 6.358 TL; yeni kira bedeli en çok 26.358 TL olabilir. Ev sahibi, kiracıyla anlaşarak bu oranın altında bir artış da belirleyebilir; ancak üstünde bir artış, kiracıyı bağlamaz.

Tavanı Aşan Kira Artışı Geçerli mi?

Kanuni tavanı aşan kısım geçersizdir; kiracı tavanı aşan artış tutarını ödemek zorunda değildir. Kiracı fazla ödemişse, fazla ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Ödeme yapılırken dekontta veya ayrıca yazılı bir beyanla ihtirazi kayıt (itiraz kaydı) konulması, kiracının hakkını ileride talep etmesini kolaylaştırır. Kira bedelinin ödenmemesi ise, yukarıda ve aşağıda ayrıntılı açıklandığı üzere, tahliye ve icra takibi gibi ağır sonuçlar doğurabileceğinden, kiracının tartışmalı artış tutarına ilişkin fark için de dikkatli hareket etmesi gerekir.

Beş Yıllık Süre Sonrası: Hakim Tarafından Kira Bedelinin Belirlenmesi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir (TBK m.344/3). Hâkim; TÜFE on iki aylık ortalamalardaki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Yani bu aşamada TÜFE sınırı tek ölçüt olmaktan çıkar, emsal kiralar da devreye girer. Ayrıntılı bilgi için bölüm 7’de kira tespit davası başlığına ve Kira Tespit Davası Nedir ve Ne Zaman Açılır? yazımıza bakabilirsiniz.

6. Kira Gelirinin ve Kira Sözleşmesinin Vergisel Boyutu

Kira sözleşmesi ve kira ödemeleri, birden fazla verginin konusudur:

• Damga vergisi: Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir; vergi, sözleşmenin toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır ve taraflar vergiden müteselsilen sorumludur. Güncel tutarlar için Damga Vergisi Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
• Kira gelirinin vergilendirilmesi: Kiraya verenin elde ettiği kira geliri, gelir vergisine tabidir; konut kira gelirlerinde yıllık istisna tutarı bulunur ve bu tutar her yıl yeniden belirlenir. Kira geliri elde eden kişiler, kazançlarını yıllık beyanname ile beyan etmekle yükümlüdür.
• Stopaj (tevkifat): Gerçek kişilerden kiralanan işyerleri için kira ödemesi yapan işletmeler, kira bedeli üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi stopajı yapmakla yükümlüdür; hesaplamalar için Kira Stopaj Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
• Emlak vergisi: Taşınmazın maliki olan kiraya verene aittir.

Vergi mevzuatı ve istisna tutarları yıl içinde değişebileceğinden, kira gelirinin beyanı ve vergi planlaması konusunda güncel bilgi için mali müşavir desteği alınması yararlıdır.

7. Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Bu dava, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir; uygulamada genellikle kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünen kiraya verenler tarafından açılır. Davanın temel şartları şunlardır:

• Geçerli bir kira ilişkisinin bulunması,
• Beş yıllık sürenin dolması: Sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması, beş yıldan sonra yenilenmesi veya bundan sonraki her beş yılın sonuna gelinmesi (TBK m.344/3); bu süre dolmadan yapılan tespitte artış, TBK m.344/1’deki TÜFE sınırıyla sınırlı kalır.
• Arabuluculuğa başvurulması: Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davalarında arabuluculuğa başvuru, dava şartıdır (bkz. bölüm 11).
• Doğru zamanda dava açılması: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki kira dönemi için uygulanır.

Hâkim, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve durumunu, yıpranma payını ve TÜFE verilerini, tarafların ekonomik durumlarını ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir. Yargılamada genellikle bilirkişi raporu alınır ve keşif yapılabilir. Kira tespit davalarında dava harç ve giderleri, mevcut kira ile talep edilen kira arasındaki fark üzerinden hesaplandığından, harç tutarı için Dava Harcı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

8. Kira Sözleşmesinin Süresi, Uzaması ve Sona Ermesi

Belirli Süreli Sözleşmenin Uzaması

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmedikçe, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Aynı şekilde kiracı bildirimde bulunmazsa, sözleşme bir sonraki yıl da aynı şekilde uzar. Bu uzama, kiracı bakımından bağlayıcıdır: Örneğin bir yıllık sözleşmenin bittiği tarihe 15 gün kala bildirimde bulunmayan kiracı, sözleşmenin bir yıl daha devam edeceği sonucuyla karşı karşıya kalır ve bu sürenin kira bedelinden sorumludur.

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresi dolduğunda sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdiremez. Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle (gereksinim, yeni malik, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt gibi) çıkarabilir. Bunun tek istisnası, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesidir (TBK m.347/1). Bu nedenle uzun yıllardır aynı evde oturan kiracıların bile tahliyesi ancak kanunda gösterilen şartlara bağlıdır.

Belirsiz Süreli Sözleşmede Fesih

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşmeyi kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak feshedebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim süresi genel olarak üç aydır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2); on yıl dolmadan kiraya veren yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanabilir.

Kiracının Erken Çıkması

Belirli süreli sözleşmeden kiracı süresi dolmadan çıkarsa, sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı, kiralananı iade etmiş olsa bile, kiraya veren için kiralananı makul bir sürede başka bir kiracıya vermesi için gereken süre boyunca veya sözleşmenin kalan süresi boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Kiraya veren, bu süre boyunca kiralananı kiraya vermek için makul çaba göstermek zorundadır; başka bir kiracıya vererek kazanç elde etmiş ya da kazanabilecekken kazanmaktan kaçınmışsa, bu tutar kiracının ödeyeceği bedelden düşülür.

Kira Sona Erdiğinde Yapılacaklar: Kontrol Listesi

1. Teslim tutanağı düzenleyin: Kiralananı, kiraya veren ile birlikte inceleyerek durumunu yazılı ve fotoğraflı olarak kayıt altına alın.
2. Sayaç okumalarını kaydedin: Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının son değerlerini not edin; abonelikleri kapatın veya devredin.
3. Aidat ve yan gider borçlarını ödeyin ve ödeme belgelerini saklayın.
4. Anahtarların teslimini belgeleyin.
5. Depozito iadesini talep edin: Kiraya verenin kira ilişkisinin bitimini izleyen üç ay içinde dava veya takibi bankaya bildirmemesi hâlinde, bankadan iade istenebilir.
6. Tebligat adresinizi bildirin: Sonradan yapılacak bildirimlerin ulaşabilmesi için güncel adresinizi kiraya verene yazılı olarak bildirin.

9. Tahliye Sebepleri: Kiraya Veren Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma ilkesi nedeniyle, kiraya verenin kiracıyı çıkarabileceği durumlar kanunda tek tek sayılmıştır. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Bu sebeplerin her biri ayrı şartlara ve ayrı sürelere bağlıdır; yanlış bir sebebe dayanmak veya süreyi kaçırmak davanın reddi sonucunu doğurur. Şimdi bunları sırasıyla inceleyelim.

9.1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa kiracının tahliyesini dava edebilir. Uygulamada mahkemeler, gereksinimin gerçek ve samimi olmasını arar: Gereksinim, davanın açıldığı tarihte mevcut veya yakın zamanda doğacak, zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır; sırf kiracıyı çıkarıp daha yüksek kira almak amacıyla açılan davalar, gereksinimin samimi olmaması nedeniyle reddedilir. Kiraya verenin başka uygun konutlarının bulunması, ihtiyacın samimiyetinin değerlendirilmesinde önemlidir. Dava süresi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyulması gerekir.

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen bir taşınmaz, yeni bir gereksinim veya yeniden inşa sebebi bulunmadıkça, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya verilemez (TBK m.355). Kiraya veren bu süre içinde taşınmazı haksız yere başkasına kiralarsa, eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkını kazanır (TBK m.355/3). Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır (TBK m.355/2). Bu kural, gereksinim iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek için getirilmiştir.

9.2. Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiralananı yeniden inşa etmek veya imar etmek ya da kiralananı kullanılamaz hale getirecek ölçüde esaslı biçimde onarmak amacıyla tahliye talep edebilir. Bu dava için, tadilatın gerçekten gerekli olduğunun ve gerekli belge, proje ve izinlerin hazır olduğunun ispatı gerekir; tadilatın kiracının kiralananda oturmaya devam etmesiyle mümkün olduğu hâllerde tahliye kararı verilmez. Konu için Konutta Kapsamlı Tadilat Nedeniyle Tahliye yazımızı inceleyebilirsiniz.

9.3. Yeni Malikin Gereksinimi (Ev Satılınca Kiracı Çıkarılabilir mi?)

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik (TBK m.310 uyarınca) sözleşmenin tarafı olur ve kira sözleşmesini olduğu gibi devralır. Yeni malik, kiracıyı ancak bazı şartlarla çıkarabilir: Taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu şartla yeni malik, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; uygulamada bu altı aylık sürenin genellikle edinme (tapu tescil) tarihinden itibaren hesaplandığı kabul edilmektedir, bu nedenle sürenin kesin hesabı için hukuki destek alınması yerinde olur. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m.351/2). Yeni malikin süreye uymadan yaptığı bildirimler ve açtığı davalar, süre yönünden reddedilir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi? rehberimizi okuyabilirsiniz.

9.4. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte tahliye etmezse, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için şu şartlar aranır:

• Yazılı olması: Sözlü taahhüt, tanık huzurunda yapılmış olsa bile geçerli değildir.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmesi: Kira sözleşmesi imzalanırken veya sözleşme ile aynı tarihte alınan boş tarihli veya tarihsiz taahhütler, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı için geçersiz sayılır. Yargıtay, taahhüdün kiracının özgür iradesiyle, kiralananın tesliminden sonra ve tahliye tarihini belirten şekilde verilmesini arar.
• Tahliye tarihinin belirli olması.
• Kiracının iradesinin sakatlanmamış olması: Baskı, tehdit veya hile ile alınan taahhüt hükümsüzdür.

Tahliye taahhüdünü imzalayan kiracının durumu ve hakları için Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım, Evden Çıkarılır mıyım? yazımızı okumanızı öneririz.

9.5. İki Haklı İhtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). İhtarların farklı kira dönemlerine ilişkin ödenmeyen kira bedelleri için, usulüne uygun (genellikle noter aracılığıyla) yapılmış olması ve ödeme süresinin verilmiş olması gerekir. Bu nedenle iki haklı ihtar sebebi, kiraya veren için etkili bir tahliye aracıdır; kiracı açısından ise kira bedelini her ay zamanında ve belgeli olarak ödemek, en güvenli korunma yoludur.

Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Uygun Konutunun Bulunması (TBK m.352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu sebep, kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında kiracının başka bir konutu olduğunu bilmediği hâllerde gündeme gelir; kiraya veren bunu biliyorsa bu sebebe dayanamaz.

9.6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Fesih (TBK m.315)

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye isteyebilir. İhtarda verilen süre, ihtarın kiracıya tebliğinden itibaren işlemeye başlar; ihtar, ödenmeyen kira bedelini ve dönemlerini açıkça içermelidir. Bu yol, hem dava hem de icra takibi ile kullanılabilir (bölüm 10).

9.7. Kiralananın Aykırı Kullanımı ve Komşulara Rahatsızlık

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve diğer kiracılara ve komşulara karşı saygılı davranmak zorundadır (TBK m.316). Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması ve kiralananı, yazılı ihtara rağmen aynı şekilde kullanmaya devam etmesi durumunda kiraya veren, kira ilişkisine son verebilir. İhtarın yazılı olması, aykırılığın neyden ibaret olduğunu açıkça belirtmesi ve konut ve çatılı işyerinde kiracıya en az otuz gün süre tanıması gerekir (TBK m.316/2). Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışının çekilmez hâle gelmesi durumlarında ise kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir (TBK m.316/3). Kat mülkiyeti ilişkilerinde ortak alan kullanımı uyuşmazlıkları için Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Kullanım İhtilafları yazımıza bakabilirsiniz.

Etkili Bir Kira İhtarnamesinde Bulunması Gerekenler

Kira bedelinin ödenmemesi, aykırı kullanım veya yeni malik bildirimi gibi durumlarda gönderilecek ihtarname, tahliye davasının temelini oluşturduğundan eksiksiz ve doğru hazırlanmalıdır. İhtarnamede genel olarak şu unsurların yer alması gerekir:

• Tarafların açık kimlik ve adres bilgileri ile kiralananın adresi,
• Kira sözleşmesinin tarihi ve kira bedeli,
• Ödenmeyen kira dönemleri ve her dönem için ayrı ayrı tutar (yan giderler ayrıca gösterilmelidir),
• Kiracıya verilen süre (konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün) ve sürenin ihtarın tebliğinden itibaren işleyeceği,
• Süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye talep edileceğinin açıkça belirtilmesi,
• Ödemenin yapılacağı banka hesabı bilgisi.

İhtarname, kural olarak noter aracılığıyla gönderilir ve tebliğ tarihi, sürelerin başlangıcı açısından belirleyicidir. Eksik veya hatalı tutar içeren ihtarlar, “haklı ihtar” sayılmayabilir; bu da iki haklı ihtara veya temerrüt nedeniyle feshe dayalı tahliye davasının reddine yol açabilir. Kiracı açısından da ihtarnameyi tebliğ almak ve süresi içinde yazılı cevap vermek, ileride ispat kolaylığı sağlar.

10. Kira Alacağı ve Tahliye İçin İcra Takibi

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelinin tahsili ve tahliye için dava yolu yanında icra takibi yoluna da başvurabilir. Kira sözleşmesine dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.269 ve devamı), yazılı kira sözleşmesinin bulunmasını gerektirir. Bu takip yolunda temel adımlar şöyledir:

1. Kiraya veren, icra dairesine kira alacağı ve tahliye talebiyle başvurur; kira sözleşmesi takip talebine eklenir.
2. İcra dairesi, kiracıya ödeme emri gönderir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emri, kiracıya 30 gün içinde borcunu ödemesini, aksi hâlde tahliyeye karar verileceğini bildirir.
3. Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir; itiraz edilmezse ve ödeme yapılmazsa, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (talep, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılır).
4. Kiracı itiraz ederse, kiraya veren, itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden talep eder.
5. Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye yapılır.

İcra yolunda ödenmeyen kira için faiz ve masraflar da talep edilebilir. Takip masraflarını önceden tahmin etmek için İcra Masrafı Hesaplama Aracımızı ve gecikme faizi için İcra Faiz Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz; genel icra süreci için de İcra ve İflas Hukuku Rehberimize göz atabilirsiniz.

Kira Alacağında Zamanaşımı

Kira bedeli alacakları, TBK m.147 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelini bu süre içinde talep etmezse, alacağı dava edilemez hâle gelir. Zamanaşımı, ilgili kira bedelinin muaccel olduğu (ödenmesi gereken) tarihten itibaren işler ve arabulucuya başvuru, icra takibi başlatılması veya dava açılması gibi işlemlerle kesilebilir. Kira alacağının gecikme faizi için ayrıca İcra Faiz Hesaplama Aracımıza bakabilirsiniz.

11. Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren (6325 sayılı Kanun m.18/B), kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, kira alacağı ve tazminat gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İİK m.269 ve devamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye takibinde ise arabulucuya başvurma şartı aranmaz. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder; bu durum, tahliye sebebine bağlı kısa süreler bulunduğundan (örneğin 1 aylık dava açma süresi) ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Süreç şöyle işler: kiraya veren (veya kiracı), ilgili yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurur; büro bir arabulucu görevlendirir; arabulucu taraflarla görüşür. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir; anlaşamazlarsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Süreç için Dava Şartı Arabuluculuk yazımıza ve Arabuluculuk Nedir? rehberimize bakabilirsiniz; arabuluculuk ücret tarifesi için Arabuluculuk Ücret Hesaplama Robotumuz yardımcı olur. Fatsa’da arabuluculuk hizmeti için Fatsa Arabuluculuk sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

12. Tahliye Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç

1. Tahliye sebebinin belirlenmesi: Kanunda sayılan hangi sebebin uygulanacağı ve buna bağlı sürelerin (1 ay, 6 ay gibi) doğru tespiti.
2. İhtar veya bildirimin yapılması: Sebebe göre noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi (temerrüt ihtarı, aykırı kullanım ihtarı, yeni malik bildirimi).
3. Arabuluculuk başvurusu: Dava şartı olduğundan, ihtar süresinin ardından arabuluculuk bürosuna başvurulması.
4. Sulh hukuk mahkemesinde dava açılması: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4 ve kesin yetki kuralı). Fatsa’daki taşınmazlar için yetkili mahkeme, Fatsa Sulh Hukuk Mahkemesidir.
5. Yargılama: Kira sözleşmesi, ihtarnameler, tebliğ evrakı, tapu kayıtları ve gereksinim nedeniyle davada ihtiyacın gerçekliğini gösteren deliller değerlendirilir; tanıklar dinlenir, gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır.
6. Karar ve kanun yolu: Tahliye kararı verilirse, karara karşı istinaf yoluna gidilebilir; karar kesinleştikten sonra infaz aşamasına geçilir.
7. İcra yoluyla tahliye: Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla zorla yerine getirilir.

Tahliye davasının süresi, mahkemenin iş yüküne, arabuluculuk sürecine, tebligat ve bilirkişi aşamalarına göre değişir; uygulamada çoğunlukla aylar süren bir yargılama süreci söz konusudur. Tahliye davası şartları için Tahliye Davası Şartları ve Süreci rehberimizi da okuyabilirsiniz. İstinaf başvurusundaki harç için İstinaf Harç Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

Tahliye Kararının İnfazı ve Taşınmazın Teslimi

Tahliye kararı kesinleştikten (veya icra takibinde tahliye kararı verildikten) sonra kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye işleminin infazını ister. İcra dairesi, kiracıya tahliye emri tebliğ eder ve taşınmazı boşaltması için süre verir; süre içinde boşaltma yapılmazsa, icra müdürlüğü görevlileri tarafından taşınmaza gidilir, kiracının eşyaları çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir. Eşyaların muhafazası ve iadesi, icra dairesinin yediemin düzenine tabidir. Tahliye sırasında tutanak tutulması, taşınmazın durumunun ve eşyaların kaydedilmesi açısından önemlidir. Kiraya veren, kendi başına kilit değiştirmek veya eşyaları atmak yerine daima bu yolu izlemelidir.

İşyeri Kiralarına Özgü Konular

Çatılı işyeri kiraları da konut kiraları gibi TBK’nın koruyucu hükümlerine tabidir; bu nedenle kira artış sınırı (TÜFE 12 aylık ortalama), uzama kuralı ve tahliye sebepleri işyerleri için de geçerlidir. Ancak işyeri kiralarında bazı özellikler öne çıkar: Kiralananın ticari faaliyet için kullanılması nedeniyle, kiracının işyerine yatırım yapması, tabela, ruhsat, iş yeri açma ve çalışma belgesi gibi konularda kiraya verenle iş birliği gerekir. Kiracının işyerini devretmesi (ticari işletmenin devri) veya alt kiraya vermesi durumunda kiraya verenin yazılı rızası önem taşır; işyerinin devrinde kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızasını esirgememelidir. İşyeri kirası ödemelerinde, kiracı bir işletme ise, stopaj yükümlülüğü ve fatura veya gider pusulası düzeni gibi vergisel yükümlülükler ayrıca değerlendirilmelidir (Kira Stopaj Hesaplama Aracımız). Uzun süreli işyeri kiralarında sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, olası satış ve el değiştirme durumlarına karşı kiracıyı güçlendirir.

13. Satış, Devir ve Kiracının Hakları

Taşınmaz Satılırsa Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olarak kiraya veren yerine geçer ve mevcut kira şartlarına uymak zorundadır. Yeni malik, kira bedelini yalnızca TBK m.344 çerçevesinde artırabilir; “yeni sahibi olduğum için kirayı iki katına çıkarıyorum” gibi bir uygulama hukuka aykırıdır. Kiracı, ev satıldıktan sonra kira bedelini kime ödeyeceğini, yeni malikin kendisine gönderdiği yazılı bildirim sonrasında öğrenecektir; bildirimden önce eski kiraya verene yapılan ödemeler geçerlidir. Depozito ise kiracı adına bankada bulunduğundan, malik değişikliğinden etkilenmez.

Kiracının Hakları: Neler Yapamazsınız, Neler Yapabilirsiniz?

• Ev sahibi, kiracıyı kendi başına çıkaramaz: Kiracının eşyalarını dışarı atmak, kilidi değiştirmek, elektrik veya suyu kesmek gibi fiilî baskılar hukuka aykırıdır ve kiraya veren için hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir.
• Kira artışını kiracı reddedebilir: Yasal sınırın üstündeki artış talebi bağlayıcı değildir.
• Kiralananın onarımı: Esaslı onarımlar kiraya verene aittir; onarım yapılmazsa kiracı, kiraya verene yazılı süre vererek onarımı yaptırabilir ve masrafı kira bedelinden mahsup edebilir.
• Ayıplı kiralananda indirim: Kiralananın ayıplı olması hâlinde kira bedelinde indirim istenebilir.
• Tahliye davasında savunma: Kiracı, tahliye sebebinin gerçekleşmediğini veya sürenin kaçırıldığını, gereksinimin samimi olmadığını ileri sürebilir.

Ev Sahibinin Hakları

• Kira bedelini zamanında talep etmek ve ödenmezse ihtar, icra ve dava yoluna başvurmak,
• Kiralananın özenle kullanılmasını istemek ve zarar gördüğünde tazminat talep etmek,
• Kanunda sayılan tahliye sebepleri varsa tahliye davası açmak,
• Kira sözleşmesi bitiminde kiralananın iadesini ve depozito üzerinden mahsup hakkını kullanmak.

14. Uygulamada Sık Karşılaşılan Senaryolar

Senaryo 1: Kira Ödenmiyor

Fatsa’da bir konutu kiralayan A, üç aydır kira ödememektedir. Ev sahibi önce noter aracılığıyla 30 gün süreli ihtar gönderir; ihtar süresinde ödenmezse hem kira alacağı hem de tahliye için ya icra takibi (İİK m.269) ya da arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası yoluna gidebilir. Kiracı, süre içinde ödeme yaparsa fesih hakkı doğmaz.

Senaryo 2: Ev Sahibi Kendisi İçin İstiyor

Ev sahibi B, çocuğunun evlenmesi nedeniyle kiracıyı çıkarmak istiyor. Belirli süreli sözleşmenin bitmesini bekler; sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde arabulucuya başvurup, anlaşamamaları hâlinde tahliye davası açar. Gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmelidir. Tahliyeden sonra üç yıl boyunca konutu başkasına kiralarsa eski kiracının tazminat hakkı doğar.

Senaryo 3: Evi Yeni Satın Alan

C, kiracılı bir daire satın almıştır. Kendisi için kullanmak istiyorsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermelidir. Edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir; süreyi kaçırırsa, sözleşme süresinin bitimini beklemek zorundadır.

Senaryo 4: Tahliye Taahhütnamesi

D, kira sözleşmesini imzalarken ev sahibi tarafından boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatılmıştır. Bu taahhüt, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için Yargıtay uygulamasında geçerli kabul edilmez. Ancak D, evi teslim aldıktan sonra kendi isteğiyle “31 Aralık’ta çıkacağım” şeklinde yazılı taahhüt vermişse, tahliye tarihinden sonra 1 ay içinde ev sahibi tahliye isteyebilir.

15. Kira ve Tahliye Hukukunda Süreler

Süre hesabında hafta sonu, resmî tatil ve tebliğ tarihleri önem taşır; tebliğ tarihinden itibaren süre hesabı için Hukuki Süre Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.

16. Kira ve Tahliyede Sık Yapılan Hatalar

• Kiracı açısından: Kira ödemesini elden yapıp belgelememek; ihtarnameyi tebliğ almamak veya süresinde cevap vermemek; 15 günlük bildirim süresini kaçırıp sözleşmenin uzamasına neden olmak; tahliye taahhütnamesini okumadan imzalamak.
• Ev sahibi açısından: Yeni malik olarak 1 aylık bildirim süresini kaçırmak; yanlış tahliye sebebine dayanmak; kiracıyı elektrik veya suyu keserek çıkarmaya çalışmak; arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak; kira artışını yasal sınırın üzerinde talep etmek; gereksinim iddiasında samimi olmayan gerekçelerle dava açmak.
• Her iki taraf için: Sözleşmeyi yazılı yapmamak; teslim tutanağı tutmamak; depozitoyu kiracı adına vadeli hesaba yatırmamak; tebligat adreslerini güncel tutmamak.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

2026’da kira artış oranı ne kadardır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış sınırı, sözleşmenin yenileneceği ayda TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Örneğin Eylül 2026 için bu oran yüzde 31,79’dur. Oranlar her ay değiştiğinden, güncel oranı kira artış hesaplama aracımızdan teyit etmelisiniz.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konutlara uygulanan geçici yüzde 25’lik kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Artık artış sınırı, ilgili aya ait TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır.

Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kira bedeli, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu sınırı aşan kısım geçersizdir; sözleşmede aksi yazsa da bağlayıcı değildir. Beş yıllık uzama süresinden sonra ise kira bedeli, kira tespit davası yoluyla hâkim tarafından belirlenebilir.

Kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi bittiği için kiracıyı sebepsiz çıkaramaz. Kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi ancak gereksinim, yeni malik, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt gibi kanunda sayılan sebeplerle tahliye edebilir. On yıllık uzama süresinin sonu ise ayrı bir imkân sağlar.

Depozito en çok ne kadar olabilir ve nasıl iade edilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en çok üç aylık kira bedelidir ve kiracı adına açılan vadeli banka hesabına yatırılmalıdır. Kira sona erdiğinde, kiraya verenin bir alacağı veya kiralananda zarar yoksa kiracıya faiziyle iade edilir. Kiraya veren, kira ilişkisinin bitimini izleyen üç ay içinde dava veya takibi bankaya bildirmezse kiracı bankadan iadeyi isteyebilir.

Tahliye taahhütnamesi imzaladım, evden çıkmak zorunda mıyım?

Taahhüt, geçerli olması için yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalı ve tahliye tarihini içermelidir. Kira sözleşmesi imzalanırken alınan boş veya tarihsiz taahhütler geçersizdir. Geçerli bir taahhüde rağmen kiracı çıkmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava başlatabilir.

Ev satılınca kiracı çıkarılabilir mi?

Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmeyi devralır. Yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (süre uygulamada edinme tarihinden hesaplanır). Bu şartlara uymazsa sözleşme süresinin sonunu beklemek zorundadır.

Kira ödenmezse ev sahibi ne zaman tahliye davası açabilir?

Ev sahibi önce yazılı ihtarla kiracıya en az 30 gün süre verir; süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Alternatif olarak, ilamsız icra takibi başlatabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Ev sahibi kiracının elektriğini veya suyunu kesebilir mi?

Hayır. Elektrik ve suyu kesmek, kilit değiştirmek veya eşyaları dışarı çıkarmak gibi fiilî baskı yöntemleri hukuka aykırıdır. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılabilir; aksi hâlde ev sahibi hakkında hukuki ve cezai sorumluluk doğabilir.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira sözleşmesinin başlangıcından veya son kira tespitinden itibaren beş yıl geçmişse açılabilir. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılırsa belirlenen bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, kira alacağı gibi) arabuluculuk dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye takibi bunun dışındadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Fatsa’daki bir taşınmaz için yetkili mahkeme Fatsa Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Gereksinim nedeniyle çıkarılan kiracı, evin başkasına kiralandığını öğrenirse ne yapabilir?

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, yeni bir gereksinim veya yeniden inşa sebebi bulunmadıkça üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiraya verilemez. Aksi hâlde eski kiracı, kanunda düzenlenen tazminat hakkını kullanabilir.

Kiracı kirayı ödemek yerine depozitodan mahsup edebilir mi?

Hayır. Depozito, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracının tek taraflı olarak mahsup edebileceği bir tutar değildir; kira borcu ödenmezse temerrüt hükümleri uygulanır. Depozito, kira ilişkisi sonunda kiraya verenin alacaklarına karşı güvence olarak kalır.

Kira bedelini ödemezsem icra takibinde neler olur?

Kiraya veren, kira sözleşmesine dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir; konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün içinde ödeme yapılması veya tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Aksi hâlde tahliye kararı istenebilir ve icra yoluyla zorla tahliye yapılabilir.

Sonuç

Kira ve tahliye hukuku, süre, usul ve ispat kurallarının belirleyici olduğu bir alandır. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından, doğru tahliye sebebini seçmek, süreleri kaçırmamak, arabuluculuk sürecini doğru yönetmek ve belgeleri (kira sözleşmesi, ihtarname, dekont, tebliğ evrakı) düzenli saklamak sonucu doğrudan etkiler. Bu rehberde ele alınan bilgiler genel çerçeveyi sunmakla birlikte, her kira ilişkisinin kendine özgü şartları sonucu değiştirebilir. Uzun Hukuk Bürosu olarak Fatsa ve Ordu genelinde gayrimenkul ve kira hukuku alanında danışmanlık, arabuluculuk ve dava takibi hizmeti sunuyoruz; ayrıca icra takibi hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz. Taşınmaz satışı, tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti gibi konular için Gayrimenkul Hukuku Rehberi‘ne bakabilirsiniz. Kira artışı, damga vergisi, tapu harcı ve diğer hesaplamalar için Hukuki Hesaplama Araçları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık teşkil etmez. Kira ve tahliye hukuku; kiralananın niteliği (konut, çatılı işyeri, diğer), sözleşmenin şartları, sürelerin başlangıcı, ihtar ve bildirimlerin usulüne uygunluğu gibi somut olayın özelliklerine göre önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Yukarıda yer alan kira artış oranları, vergi ve harç bilgileri yayın tarihi itibarıyla güncel kaynaklardan derlenmiş olup, TÜİK verileri her ay güncellendiğinden ve mevzuat yıl içinde değişebileceğinden işlem öncesi güncel oranların teyit edilmesi önerilir. Kesin ve size özel bir değerlendirme için Uzun Hukuk Bürosu’ndan veya alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.