Bu Kira Stopaj Hesaplama aracı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık teşkil etmez. Hesaplama sonuçları yaklaşık değerler olup, güncel mevzuat, içtihat ve somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. Kesin ve size özel bir hesaplama için Uzun Hukuk Bürosu'ndan veya alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.

Kira Stopajı Nedir, Nasıl Hesaplanır? 2026 Güncel Oran ve Beyan Rehberi

İşyeri olarak kiralanan taşınmazlarda, kiracının kira bedelini öderken belirli bir oranda gelir vergisi kesintisi (stopaj/tevkifat) yaparak bunu mal sahibi adına vergi dairesine yatırması zorunludur. Konut kiralarında ise böyle bir kesinti uygulanmaz. Bu rehberde kira stopajının işleyişini, 2026 güncel oranını ve beyan yükümlülüklerini ele alıyoruz.

Kira Stopajı (Tevkifatı) Nedir?

Stopaj, gelir vergisine tabi bir ödemenin kaynağında, yani ödemeyi yapan tarafından kesilerek doğrudan vergi dairesine yatırılmasıdır. İşyeri kiralarında bu yükümlülük, kira bedelini ödeyen kiracıya (eğer kiracı gelir/kurumlar vergisi mükellefi veya belirli kurum ve kuruluşlardan biriyse) aittir. Kesilen stopaj, mal sahibinin daha sonra vereceği yıllık gelir vergisi beyannamesinde mahsup edilir.

Yasal Dayanak

• GVK madde 94/5-a: Gerçek kişilere ait gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan, gelir/kurumlar vergisi mükellefleri ile belirli kamu kurum ve kuruluşlarının, ödedikleri kira bedelleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapmakla yükümlü olduğunu düzenler.
• GVK madde 21: Konut kira gelirlerine uygulanan yıllık istisna tutarını düzenler; bu madde stopajdan değil, doğrudan beyan edilecek matrahtan yapılacak bir indirimden bahseder.
• GVK madde 86/1-c: Tevkifata (stopaja) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerinin, belirli bir tutarı aşması halinde yıllık beyanname ile beyan edileceğini düzenler; bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

2026 Güncel Stopaj Oranı

İşyeri kiralarında uygulanan gelir vergisi stopaj oranı, 2026 yılı itibarıyla da %20 olarak devam etmektedir. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan brüt kira bedelinin %20'sini keserek vergi dairesine (muhtasar beyanname ile) yatırır ve kalan %80'ini mal sahibine öder.

Konut Kiralarında Durum Farklıdır

Konut olarak kiralanan taşınmazlarda herhangi bir stopaj kesintisi yapılmaz. Kiracı, kira bedelinin tamamını mal sahibine öder. Mal sahibi ise elde ettiği konut kira gelirinin, 2026 yılı için belirlenen 58.000 TL istisna tutarını aşması halinde, aşan kısmı takip eden yılın Mart ayında beyan etmekle yükümlüdür.

Hesaplama Yöntemi — Adım Adım

1. Kira türünün belirlenmesi: Taşınmazın konut mu yoksa işyeri olarak mı kiralandığı tespit edilir; stopaj yalnızca işyeri kiralarında uygulanır.
2. Brüt kira bedelinin belirlenmesi: Sözleşmedeki aylık veya yıllık brüt kira tutarı esas alınır.
3. Stopaj tutarının hesaplanması: İşyeri kirasında brüt tutarın %20'si stopaj olarak hesaplanır.
4. Net ödemenin bulunması: Brüt kira tutarından stopaj tutarı düşülerek mal sahibine fiilen ödenecek net tutar bulunur.
5. Beyan yükümlülüğünün kontrolü: Mal sahibinin yıllık toplam stopaja tabi kira geliri, GVK m.86/1-c'de belirtilen (her yıl güncellenen) beyan sınırını aşıyorsa, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekir; kesilen stopaj bu beyannamede mahsup edilir.

Örnek Hesaplama

Aylık brüt kirası 30.000 TL olan bir işyerinde, kiracı her ay 30.000 x %20 = 6.000 TL stopaj keserek vergi dairesine yatırır ve mal sahibine 24.000 TL net öder. Yıllık toplamda brüt kira 360.000 TL, toplam stopaj 72.000 TL, mal sahibine ödenen net tutar ise 288.000 TL olur.

Beyan Sınırları — Dikkat Edilmesi Gereken Nokta

Stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirleri için GVK m.86/1-c'de öngörülen yıllık beyan sınırı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenmektedir. 2025 yılı için bu sınır 330.000 TL iken, 2026 yılı için 400.000 TL'ye yükseltilmiştir (332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) açıkladığı bu tutarın altında kalan stopaja tabi işyeri kira gelirleri için ayrıca beyanname verilmesine gerek yoktur; sınırın aşılması halinde beyanname zorunlu hale gelir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Kimleri İlgilendirir?

• Gerçek kişilere ait işyerini kiralayan ve gelir/kurumlar vergisi mükellefi olan kiracıları (stopaj kesme yükümlülüğü),
• İşyerini kiraya veren ve kira geliri elde eden gerçek kişileri (beyan ve mahsup yükümlülüğü),
• Konut kiraya veren mal sahiplerini (stopaj yok, ancak istisna sonrası beyan yükümlülüğü olabilir),
• kira tespit davası veya tahliye davası gibi süreçlerde kira bedelinin ve vergisel yükümlülüklerin doğru hesaplanmasına ihtiyaç duyan tarafları ilgilendirir.

Sık Sorulan Sorular

Bireysel (şahıs) kiracılar da stopaj kesmek zorunda mıdır?

Hayır. Stopaj yükümlülüğü, GVK m.94'te sayılan gelir/kurumlar vergisi mükellefleri ile belirli kamu kurum ve kuruluşlarına aittir. Ticari faaliyeti olmayan, sadece kendi ikametinde oturan bir bireysel kiracının stopaj kesme yükümlülüğü bulunmamaktadır; ancak işyeri kiraladığında bu durum kiracının statüsüne göre değerlendirilmelidir.

Stopaj kesilmişse mal sahibi ayrıca vergi öder mi?

Beyan sınırının aşılması halinde mal sahibi yıllık gelir vergisi beyannamesi verir; ancak yıl içinde kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir. Stopaj tutarı hesaplanan vergiyi karşılıyorsa ayrıca ödeme çıkmayabilir, hatta iade doğabilir.

Konut kira gelirinde stopaj hiç yok mu?

Doğru, konut kiralarında kiracı tarafından yapılan bir stopaj kesintisi bulunmamaktadır. Mal sahibi, istisna tutarını aşan kira gelirini doğrudan kendisi beyan eder.

Kiracı stopaj kesmezse ne olur?

Stopaj kesme ve beyan yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracı, vergi idaresi tarafından re'sen tarhiyat, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde stopaj yükümlülüğünün açıkça belirtilmesi önemlidir.

Kira sözleşmesinde net kira mı brüt kira mı yazılmalıdır?

Uygulamada hem net hem brüt kira üzerinden sözleşme yapılabilir; önemli olan stopaj hesabının hangi tutar üzerinden yapılacağının sözleşmede açıkça belirtilmesidir. Belirsizlik, taraflar arasında uyuşmazlığa yol açabileceğinden netlik büyük önem taşır.

İlgili hesaplama araçları: Taşınmaz satışından doğan değer artış vergisini ve haksız kullanım hallerinde talep edilebilecek ecrimisil tutarını da hesaplayabilirsiniz.

Sonuç

Kira stopajı, özellikle işyeri kiralarında hem kiracı hem de mal sahibi açısından doğru yönetilmesi gereken bir vergisel yükümlülüktür. Oranın ve beyan sınırının güncel takip edilmesi, hem gereksiz cezalardan kaçınılmasını hem de doğru vergi planlamasını sağlar. Bu rehberde yer alan bilgiler genel niteliktedir ve bir hukuki danışmanlık hizmeti yerine geçmez. Somut olayınızın özelliklerine göre haklarınızı öğrenmek ve en doğru şekilde korumak için bir avukattan profesyonel destek almanız faydanıza olur.