Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şartları ve Tapuya Şerhi

Bir taşınmazın ileride satılacağının önceden taahhüt edildiği durumlarda başvurulan hukuki araç, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Tapu devri henüz mümkün olmadığında veya taraflar devri belirli bir tarihe/şarta bağlamak istediğinde sıkça kullanılan bu sözleşme türü, usulüne uygun yapılmadığında ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu rehberde satış vaadi sözleşmesinin şartları, tapuya şerhi ve doğurduğu hukuki sonuçlar ele alınmaktadır.

1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; taraflardan birinin (vaat borçlusu), diğer tarafa (vaat alacaklısı) belirli bir taşınmazı ileride belirli bir bedel karşılığında satmayı taahhüt ettiği ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşme, tarafına mülkiyeti doğrudan geçirmez; yalnızca ileride tapuda satışın yapılmasını isteme hakkı (şahsi hak) doğurur.

2. Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237 ve Noterlik Kanunu m.60 uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için:

• Noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekir; adi yazılı şekilde veya tapu müdürlüğünde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
• Taşınmazın tapu kaydına uygun şekilde açıkça tanımlanmış olması gerekir.
• Satış bedeli ve ödeme koşullarının sözleşmede yer alması beklenir.

3. Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satış Sözleşmesi Arasındaki Fark

4. Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Tapu Kanunu m.26 ve Türk Medeni Kanunu m.1009 uyarınca, noterde usulüne uygun düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh edilebilir. Şerhin sağladığı başlıca sonuçlar şunlardır:

• Şerh edilen hak, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
• Taşınmaz, şerh süresi içinde başkasına satılsa dahi, vaat alacaklısının hakkı korunur.
• Şerh, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve şerhin tarihi, tarafları ve konusu açıkça belirtilir.

Tapu Kanunu uyarınca şerhin etki süresi 5 yıldır; bu süre içinde satış gerçekleştirilmez veya şerh yenilenmezse, şerhin sağladığı öncelik hakkı sona erer.

5. Vaat Borçlusu Satışı Gerçekleştirmezse Ne Olur?

Vaat borçlusunun sözleşmeye rağmen tapuda satışı gerçekleştirmemesi halinde, vaat alacaklısı tescile zorlama (cebri tescil) davası açarak mahkeme kararıyla tapunun kendi adına tescilini talep edebilir. Bu davanın açılabilmesi için satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde (noterde) düzenlenmiş olması ve varsa bedel yükümlülüklerinin yerine getirilmiş olması gerekir. Konuya ilişkin genel bilgi için Fatsa Gayrimenkul Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

6. Sık Yapılan Hatalar

• Satış vaadi sözleşmesinin noter yerine adi yazılı şekilde düzenlenmesi (bu durumda sözleşme geçersiz sayılır).
• Sözleşme yapıldıktan sonra tapuya şerh talebinde bulunulmaması (şerh olmadan sözleşme yalnızca taraflar arasında bağlayıcıdır, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez).
• 5 yıllık şerh süresinin takip edilmemesi ve süre dolduğunda yenileme yapılmaması.
• Taşınmazın tapu kaydına ilişkin ipotek, haciz gibi kısıtlamaların sözleşme öncesinde kontrol edilmemesi.

7. Örnek Senaryo

Durum: Fatsa’da bir tarla sahibi, alıcıyla noterde bir satış vaadi sözleşmesi imzalıyor; bedel taksitler halinde ödenecek ve son taksitten sonra tapu devri yapılacak.

Doğru yol: Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının ardından, alıcı tarafından tapu müdürlüğüne başvurularak sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi talep edilir. Bu sayede taşınmaz taksit ödeme süreci içinde başka bir kişiye satılsa dahi, alıcının hakkı korunur. Taksitlerin tamamlanmasına rağmen satıcı tapuyu devretmezse, alıcı tescile zorlama davası açabilir.

8. Sıkça Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi noter dışında düzenlenebilir mi?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunen resmi şekil şartına tabidir ve yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapılabilir; aksi halde geçersizdir.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?

Şerh edilmeyen sözleşme yalnızca taraflar arasında bağlayıcıdır; taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, vaat alacaklısının hakkı bu kişiye karşı ileri sürülemeyebilir.

Tapuya şerhin süresi ne kadardır?

Satış vaadi şerhinin etki süresi 5 yıldır. Bu süre içinde satış tamamlanmaz veya şerh yenilenmezse, şerhin sağladığı öncelik hakkı sona erer.

Vaat borçlusu satışı gerçekleştirmezse ne yapılabilir?

Vaat alacaklısı, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması koşuluyla, tapunun kendi adına tescili için tescile zorlama (cebri tescil) davası açabilir.

Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti doğrudan alıcıya geçirir mi?

Hayır. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmi satış ve tescil işlemiyle geçer; satış vaadi sözleşmesi yalnızca ileride satışın yapılmasını isteme hakkı doğurur.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda hangi mahkeme görevlidir?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi, satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda genel olarak görevli ve yetkili mahkemedir.

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için mutlaka profesyonel destek almanızı öneririz.

Satış vaadi sözleşmesinin hazırlanması, tapuya şerh edilmesi veya sözleşmeden doğan bir uyuşmazlığın çözümü için Fatsa Sözleşme Hukuku Avukatı sayfamızdan bize ulaşabilir ya da iletişim kanallarımızdan randevu talep edebilirsiniz.