Konutta Kapsamlı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması, kira hukukunun temel ilkelerindendir. Ancak kiraya verenin de belirli koşullar altında kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. maddesi, kiraya verene dava yoluyla tahliye imkânı tanıyan sebepleri düzenler. Bu sebeplerden biri, kiralanan konut veya işyerinin kapsamlı tadilat (yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme) ihtiyacıdır. Konutta kapsamlı tadilat nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralananı esaslı surette onarma, genişletme veya değiştirme amacıyla boşaltma talebine dayanır. Bu makalede TBK m. 350/2 kapsamında kiracının tahliyesinin şartları, uygulamadaki uyuşmazlıklar, kötüye kullanım iddiaları ve Yargıtay kararları ışığında şekillenen ölçütler ele alınacaktır.

TBK m. 350/2 ve Yasal Çerçeve

TBK m. 350’nin ikinci fıkrası, kiraya verene belirli şartlar altında kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkânı tanır. Kanun hükmü özetle, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir” şeklindedir. Bu hüküm, eski 6570 sayılı Kanun’un 7/ç bendindeki düzenlemeye paraleldir. Amaç, yapının kapsamlı yenilenmesi gerekiyorsa kiraya verene kiracıyı tahliye ettirerek gerekli inşai faaliyetleri gerçekleştirme olanağı vermektir. Ancak böylesi bir tahliye hakkı, kiracının barınma hakkını ciddi biçimde etkilediğinden, kanun koyucu tarafından sıkı koşullara bağlanmıştır.

TBK m. 350/2 uyarınca kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve kanuni bildirim süresine riayet ederek belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava ile tahliye talep edebilir. Bu, usule ilişkin önemli bir sınırlamadır; süreye uyulmaksızın açılan tahliye davaları dinlenmez. Aşağıda, bu tahliye sebebine dayanmak için gerekli maddi ve usuli koşullar tek tek incelenecektir.

Yeniden İnşa (Kapsamlı Tadilat) Nedeniyle Tahliye Şartları

Kapsamlı tadilat nedeniyle tahliye, ancak kanunda ve yerleşik yargı içtihatlarında belirtilen koşullar sağlanırsa mümkün olabilir. Bu koşullar şunlardır:

1. Tadilatın Esaslı ve Zorunlu Olması: Kiraya verenin planladığı onarım veya değişiklik gerçekten esaslı nitelikte olmalıdır. Esaslı tadilat, yapının önemli ölçüde yenilenmesini veya yapısel değişiklikleri içerir; basit bakım-onarım işlemlerini aşan, yapının bütününü veya ana kısımlarını etkileyen çalışmalar kastedilir. Burada dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesi devreye girer. Yalnızca küçük çaplı bir tamirat ihtiyacı varken kiracıyı tümüyle tahliye etmek istemek, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Mahkeme, sunulan tadilat planının gerçekten bu denli kapsamlı olup olmadığını ve iddianın samimi (iyi niyetli) olup olmadığını incelemekle yükümlüdür. Özellikle geçici tahliye ile sorunun çözülebileceği durumlarda sürekli tahliye talebi iyi niyetli kabul edilmez. Nitekim Yargıtay, bir kararında binanın eski ve yıpranmış olduğuna dair rapor bulunmasına rağmen, tadilatın geçici tahliye ile yapılıp yapılamayacağı araştırılmadan karar verilmesini bozmuştur. Bu örnek, tadilatın zorunluluk arz edip etmediğinin her somut olayda teknik bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gerektiğine işaret eder.

2. Tadilat Sırasında Kiralananın Kullanımının İmkânsız Olması: Kanun, tadilatın kapsamı kadar, bu işler sırasında kiralananın kullanılamayacak olmasını da şart koşar. Gerçekten de yapılacak inşai faaliyetler öyle bir ölçüde olmalıdır ki, kiracının konutu işgal etmeye devam etmesi fiilen mümkün olmasın. Eğer tadilat birkaç günlük, basit bir işlemden ibaretse veya kiracının evde bulunmadığı zamanlarda gerçekleştirilebilecek küçük onarımlar söz konusuysa, tahliye davası reddedilir. Uygulamada mahkemeler, tadilat süresinin uzunluğu ve işlerin niteliği gibi kriterlere bakarak kullanımın imkânsız olup olmadığını değerlendirir. Örneğin birkaç gün içinde bitebilecek bir boya-badana veya tesisat tamiratı için kiracının çıkarılması hakkaniyete aykırı bulunacaktır. Yargıtay da bir içtihadında, iç mekânlarda yapılacak sıva, boya, kapı-pencere yenilenmesi gibi işlemlerin kiracının tahliyesini gerektirecek nitelikte olmadığına hükmetmiştir. Dolayısıyla, tadilatın hem esaslı hem de kiracının konutu kullanmasına engel olacak çapta olması birlikte aranır.

3. Onarım veya İnşaat Amacının İmar (Rekonstrüksiyon) Niteliğinde Olması: Yargıtay kararları, yapılmak istenen tadilatın bir imar amacı taşıması gerektiğini vurgulamıştır. Burada “imar”dan kastedilen, taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya yapı düzeninde köklü değişiklik yapılmasıdır. Sadece iç dekorasyona veya kiralananın kullanım alanını etkilemeyen ufak değişikliklere yönelik projeler, kanunun öngördüğü anlamda imar amacı olarak kabul edilmez. Örneğin kiralanan taşınmazın bölünerek daha küçük birimlere ayrılması veya birleştirilerek tek birime dönüştürülmesi gibi değişiklikler, eğer yapısal bir zorunluluk içermiyorsa imar maksadı kapsamında görülmeyebilir. Yargıtay, mirasçılar arasında paylaşım amacıyla kiralanan yeri iki dükkân ve bir depo olacak şekilde bölme planını, projesi onaylı olsa dahi “basit bir değişiklik” sayarak tahliye sebebi kabul etmemiştir. Aynı şekilde, geçmiş yıllardaki örneklerde kiraya verenin kiralanana banyo eklemek ya da kalorifer tesisatı döşemek istemesi gibi iyileştirmeler de esaslı tadilat olarak değerlendirilmemiştir. Bu tür tadilatlar, kiracının kısa süreliğine rahatsız olacağı ancak tamamen çıkmasını gerektirmeyecek nitelikte sayılmıştır.

4. Onaylı Proje ve İzinlerin Bulunması: Kiraya verenin planladığı inşai faaliyetin ciddiyetini göstermesi açısından, uygulamada tasdikli (onaylı) bir proje ibraz şartı gelişmiştir. Kanun lafzında proje sunma zorunluluğu açıkça yazılı olmasa da, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre belediyece onaylanmış bir mimari proje veya tadilat ruhsatı olmadan tahliye kararı verilemez. Amaç, kiraya verenin soyut bir beyana dayanarak kiracıyı çıkarmasını engellemek ve planın hukuka uygunluğunu denetlemektir. Projenin ilgili imar mevzuatına uygun ve yetkili mercilerce onaylanmış olması gerekir; zira hukuka aykırı veya izin almadan yapılacak bir değişiklik tahliye sebebi olamaz. Uygulamada davacı kiraya veren, dava açarken veya dava süreci içinde bu projeyi mahkemeye sunmalıdır. Proje başlı başına tahliye için yeterli görülmez; mahkeme ayrıca projenin öngördüğü işlerin gerçekten gerekli ve yukarıda belirtilen ölçüde esaslı olup olmadığını da inceleyecektir. Teknik bilirkişiler, çizilen projenin fenni açıdan uygulanabilirliğini ve ihtiyaç olup olmadığını raporlarıyla ortaya koyarlar. Eğer kiraya veren, onaylı bir proje sunamaz ya da proje kapsamındaki işlerin zorunlu olduğu ispatlanamazsa, dava reddedilecektir. Nitekim yüksek mahkeme, belediyeden sadece “basit onarım izni” alınmış durumlarda, bu izne konu işlemlerin kapsamlı yenileme sayılmayacağını belirtmiştir.

5. Dava Açma Süresine Uyulması: TBK m. 350/2’ye dayalı tahliye davası, süreli sözleşmelerde ancak kira süresinin sonunda açılabilir. Kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere uygun bir fesih bildirimi yapılmalı; bu bildirim, ilgili kira döneminin sonu için yasal fesih süresine uyularak kiracıya iletilmelidir. Konut ve işyeri kiralarında bu fesih bildirimi, her altı aylık dönemin sonu için en az üç ay önceden yapılır. Bildirimle belirlenen tahliye tarihinde kiracı çıkmazsa, işte o tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir; mahkemece resen dikkate alınır. Uygulamada bazen kiraya verenler tadilat gerekçesiyle sözleşme süresi dolmadan dava açmaya kalkışmakta, ancak bu durumda dava süre yönünden reddedilmektedir. Örneğin Yargıtay, kira süresi bitmeden “esaslı tadilat” iddiasıyla açılmış bir davayı, süresinde açılmadığı için reddetmiştir. Bu kural, tarafların iradesinden bağımsız biçimde kamu düzenine ilişkindir.

Uygulamada Yaşanan Uyuşmazlıklar ve İçtihatlar

Yeniden inşa veya kapsamlı tadilat nedeniyle tahliyeye ilişkin davalarda, mahkemelerin dikkatle değerlendirdiği ve uygulamada tartışma yaratan noktalar bulunmaktadır. Bu noktalar ve Yargıtay kararlarıyla oluşan kriterler şöyle özetlenebilir:

• İhtiyacın Samimiliği ve Kötüye Kullanım İddiaları: Kiracılar, sıkça kiraya verenin tadilat ihtiyacını bahane ederek kendilerini çıkarmak istediğini ileri sürmektedir. Hukuken, eğer yukarıda sayılan objektif şartlar mevcutsa kiraya verenin motivasyonu ayrıca sorgulanmaz; zira yasa koyucu zaten gerçek bir inşaat ihtiyacını tahliye sebebi yapmıştır. Bununla birlikte Yargıtay, kiracının iddialarını tamamen göz ardı etmemektedir. Özellikle kiraya verenin maddi imkânlarının bu projeyi gerçekleştirmeye yetmemesi veya asıl amacının farklı olması (örneğin kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak istemesi) gibi durumlar ileri sürülürse, mahkemece bunların araştırılması gerekebileceği belirtilmiştir. Örneğin son yıllardaki bazı Yargıtay kararlarında, davacının ekonomik gücünün kapsamlı tadilatı yapmaya elverişli olup olmadığı yönüyle inceleme yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, tadilat ihtiyacının gerçekten mevcut olup olmadığı konusunda mahkemelere yol gösterir. Kötü niyet olgusunun ispatı zor olmakla birlikte, gereksiz veya göstermelik tadilat iddiaları bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkarılabilir. Neticede, şartları doldurmayan ya da dürüstlük kuralına aykırı her talep reddedilerek kiracının haksız tahliyesi önlenmektedir.

• Kiraya Veren Sıfatı ve Dava Ehliyeti: Tahliye davasını genellikle kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren açar. Ancak uygulamada, kiraya veren olmayan malik veya yeni malikin dava açma hakkı tartışılabilir. Yargıtay, bu konuda katı bir yorum yapmayarak, sözleşmede taraf olmasa bile malikin de esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir. Örneğin, kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, ihtiyaç halinde TBK 350/2’ye dayanarak dava açabilir (elbette yukarıda belirtilen süre koşullarına uymak şartıyla). Aynı şekilde birden fazla malikin paydaş olduğu durumlarda, tek bir paydaşın açtığı davada diğer paydaşların rızasının bulunup bulunmadığı hususu da önem kazanır. Yargıtay, tüm paydaşların muvafakati alınmadan açılan davalarda, bu eksikliğin giderilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir. Bu konular, usule ilişkin özel ihtilaflar olup, temelinde kiraya veren kavramının geniş yorumlanması yatmaktadır.

• Projenin Kapsamı ve Uygulanması: Bazı davalarda kiraya verenin sunduğu proje, gerçekten kapsamlı bir yenilenme öngörse bile, mahkeme projedeki tüm işlerin yapılmasının gerekip gerekmediğini sorgulayabilir. Örneğin proje içerisinde bir kısım işler lüzumsuz görülebilir veya binanın sadece belli bölümlerini ilgilendiren bir tadilatla yetinilebilecekken tüm kiracının tahliyesi istenmiş olabilir. Bu durumda bilirkişi raporları, projenin hangi kısımlarının zorunlu, hangi kısımlarının tercihe bağlı iyileştirmeler olduğunu ortaya koyar. Yargı kararları, “projenin varlığının tek başına tahliye için yeterli olmadığı” yönündedir. Projedeki tadilatların gerekliliği de ispat edilmelidir. Yargıtay, projede öngörülen işlerin esaslı ve imar amaçlı olup olmadığının ve bunlar yapılırken kiracının evde oturmasının teknik olarak mümkün bulunup bulunmadığının netleştirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Aksi halde altı dolmayan iddialarla tahliye kararı verilmesi, yüksek mahkemece bozma nedeni yapılmaktadır.

• Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı: Kiraya veren, dava yoluyla kiracısını çıkarıp taşınmazı boşalttıktan sonra, gerçekten inşaatı yapmaz veya taşınmazı hemen başkasına kiraya verirse, bu durum hakkın kötüye kullanıldığının göstergesi olabilir. TBK, bunu engellemek için kiraya verene bir yeniden kiralama yasağı getirmiştir. Özellikle TBK m.355 gereğince, ihtiyaç veya tadilat sebebiyle tahliye edilen konut, eski kiracı dışında bir başkasına 3 yıl boyunca kiralanamaz. Bu süre içerisinde kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı başkasına kiraladığı tespit edilirse, eski kiracı lehine tazminat yükümlülüğü doğar. Bu tazminat, eski kiracının son ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Uygulamada kiraya verenin bu yasağa riayet etmesi beklenir; aksi halde eski kiracı 3 yıl içinde ortaya çıkacak bir kiraya verme durumunda dava açarak uğradığı zararı talep edebilir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, tahliye edilen taşınmazın 3 yıl geçmeden kiraya verilmesi halinde kiracının tazminat hakkını vurgulamıştır. Keza, yeniden inşa veya tadilat amacıyla tahliye sağlandıktan sonra kiraya verenin inşaat işini makul sürede başlatmaması da kötü niyet göstergesi sayılabilir. Bu gibi durumlar, kiraya vereni hem mali yaptırımlarla karşı karşıya bırakır hem de güvenilirliğini zedeler. Dolayısıyla, kapsamlı tadilat gerekçesiyle tahliye hakkını kullanan malikin, gerçekten projeyi gerçekleştirme konusunda kararlı ve hazırlıklı olması gerekir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu, kiracının barınma hakkını korurken, binanın yenilenmesi ihtiyacını da göz ardı etmemiş ve TBK m. 350/2 ile kiraya verene sınırlı da olsa bir tahliye hakkı tanımıştır. Konutta kapsamlı tadilat nedeniyle tahliye, istisnai bir fesih sebebi olup ancak kanunun öngördüğü şartlar çerçevesinde uygulanabilir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için tadilat ihtiyacının gerçek, zorunlu ve kanıtlanabilir olması; işlerin süresi ve niteliği itibariyle kiracının o esnada konutu kullanamayacak durumda bulunması; tadilat planının projelendirilip yasal mercilerden onay almış olması ve davanın kanuni sürelere uygun açılması gerekmektedir. Son yıllardaki Yargıtay içtihatları, bu koşulları somut olay bazında doldurmayan tahliye taleplerine geçit vermemektedir. Mahkemelerce, uzman bilirkişi incelemeleriyle tadilat iddialarının samimiyeti ve zorunluluğu titizlikle değerlendirilmektedir. Böylece, hem şehirlerin ve binaların yenilenmesi amacıyla maliklere belirli durumlarda kolaylık tanınmakta, hem de kiracının keyfi şekilde evinden çıkarılmasının önüne geçilmektedir.

Özetle, kiraya veren TBK m.350/2’ye dayanarak kiracısını tahliye ettirmek istiyorsa, hukuken güçlü bir hazırlık yapmalı; proje, izin ve teknik gereklilikler bakımından dosyasını eksiksiz oluşturmalıdır. Kiracı ise bu süreçte haklarını bilmeli; eğer tahliye talebinin kötüye kullanıma dayandığını düşünüyorsa, bunu mahkemede dile getirip gerekli incelemelerin yapılmasını talep etmelidir. Yargı kararları ışığında oluşan kriterler, her iki taraf için de yol göstericidir. Son dönemde artan kira uyuşmazlıkları dikkate alındığında, kapsamlı tadilat nedeniyle tahliye konusu, gerek teorik gerek pratik açıdan önemini korumaya devam edecektir.

Kaynakça

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (11.01.2011 tarihli Resmî Gazete, No: 27836) m.350, 355.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.01.2005 T., E.2004/10136, K.2005/187 (Esaslı tadilat için onaylı proje ve zorunluluk şartı kararı).

3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.03.2003 T., E.2003/1046, K.2003/1230 (Onaysız proje ve zorunluluk olmaması nedeniyle tahliye talebinin reddi kararı).

4. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.06.2013 T., E.2013/6421, K.2013/10229 (Eski yapının yıkılıp yeniden yapılması zarureti ve geçici tahliye imkânının araştırılması hakkında karar).

5. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.09.2013 T., E.2013/10024, K.2013/12186 (Basit onarım izin belgesiyle kapsamlı tadilat iddiasının reddine dair karar).

6. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.02.2015 T., E.2015/334, K.2015/1830 (Tasdikli projenin ibrazı zorunluluğu hakkında karar).

7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.04.2016 T., E.2015/8286, K.2016/3259 (Tahliye davasının süresinde açılması gerektiğine dair karar).

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.03.2017 T., E.2017/1372, K.2017/2218 (Bilirkişi raporunun tadilatın gerekliliği ve kullanım imkânsızlığı yönünden yetersiz bulunması üzerine bozma kararı).

9. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1971 ve 1989 tarihli karar örnekleri (16.12.1971 T. 5562 E./5235 K.; 16.01.1989 T. 17037 E./79 K.) – Esaslı sayılmayan tadilat taleplerine ilişkin eski içtihatlar.

10. Tekdemir, Ceyhun (2023). “Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi.” Çukurova Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2023/4, s.94-115.

11. Paldımoğlu, Sibel (2025). “Tadilat Nedeniyle Tahliye ve Şartları.” (Paldımoğlu Avukatlık Bürosu yayını).

12. Mercan, Orhan (2023). “Yeniden İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye.” (Orhan Mercan Hukuk Makaleleri, 25 Aralık 2023).