Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi? 2026 Güncel Rehber
Kiraya verilmiş bir taşınmazın satılması halinde hem yeni ev sahipleri hem de kiracılar tarafından en sık sorulan sorulardan biri şudur:
“Evi satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?”
Özellikle son yıllarda artan konut fiyatları ve kira bedelleri nedeniyle bu konu çok daha fazla önem kazanmıştır. Pek çok yeni malik satın aldığı taşınmaza kısa süre içerisinde taşınmak istemekte, buna karşılık mevcut kiracılar ise kira sözleşmesinin devam ettiğini düşünerek evden çıkmayı reddetmektedir.
Hukukumuzda bu konu ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Ancak uygulamada hem ev sahipleri hem de kiracılar tarafından ciddi yanlışlar yapılmaktadır.
Örneğin;
- Evi satın alan kişinin istediği zaman kiracıyı çıkarabileceği,
- Tapu devriyle kira sözleşmesinin sona ereceği,
- Yeni ev sahibinin sadece noter ihtarı göndermesiyle tahliye sağlayabileceği,
- Kiracının ev satıldıktan sonra hiçbir hakkının kalmadığı,
şeklindeki düşünceler doğru değildir.
Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan hükümler içerirken, aynı zamanda gerçekten ihtiyaç sahibi olan yeni malikin de belirli şartlar altında taşınmazını kullanabilmesine imkân tanımaktadır.
Bu rehberde yeni ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda çıkarabileceğini, hangi sürelerin uygulanacağını, hangi şartların aranacağını ve kiracının sahip olduğu hakları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.
Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi?
Bu konuda bilinmesi gereken ilk kural şudur:
Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Türk Borçlar Kanununda kabul edilen temel ilke:
“Satım kirayı bozmaz.”
ilkesidir.
Bu nedenle bir ev satıldığında;
- Kiracının sözleşmesi devam eder.
- Kiracının kullanım hakkı sürer.
- Kiracı aynı şartlarla oturmaya devam edebilir.
- Yeni malik eski malikin yerine geçer.
Dolayısıyla ev satın alan kişi:
“Ben artık malik oldum, bir hafta içinde evi boşaltın.”
şeklinde bir talepte bulunamaz.
Çünkü kira sözleşmesi tapu devrinden etkilenmeden varlığını sürdürmektedir.
Örnek:
Ali Bey evini 1 Ocak 2025 tarihinde 5 yıllık kira sözleşmesiyle Mehmet Bey’e kiralamıştır.
Daha sonra evi 1 Mart 2026 tarihinde Ayşe Hanım satın almıştır.
Bu durumda Mehmet Bey’in kira sözleşmesi sona ermez.
Ayşe Hanım doğrudan kiraya veren sıfatını kazanır.
Kiracı aynı sözleşme kapsamında oturmaya devam eder.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?
Kısa cevap:
Hayır.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkaramaz.
Kanun yeni malike bazı haklar tanımış olmakla birlikte, bu hakların kullanılabilmesi belirli şartlara bağlanmıştır.
Yeni malik aşağıdaki şartlar oluşmadan kiracının tahliyesini isteyemez:
- Gerçek ve samimi ihtiyaç bulunmalıdır.
- Kanundaki süreler kaçırılmamalıdır.
- Yazılı bildirim yapılmalıdır.
- Gerekirse tahliye davası açılmalıdır.
Bu nedenle tapu devrinin gerçekleşmesi kiracının aynı gün tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.
Türk Borçlar Kanununa Göre Yeni Malikin Tahliye Hakkı
Konu Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Maddeye göre yeni malik;
kendisi,
eşi,
altsoyu,
üstsoyu,
veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye talep edebilir.
Buradaki ihtiyaç;
- gerçek,
- samimi,
- zorunlu
olmalıdır.
Mahkemeler sırf daha yüksek kira elde etmek amacıyla açılan davaları kabul etmemektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin veya yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyaç duyması halinde kiracının çıkarılabilmesine imkân veren dava türüdür.
Örneğin;
- Yeni malik evlenecektir.
- Başka şehirden tayin olmuştur.
- Kendi evinde oturmak istemektedir.
- Çocuğu üniversite nedeniyle şehir değiştirmiştir.
- Anne veya babasını yerleştirmek istemektedir.
Bu gibi durumlar ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak her olay ayrı incelenmektedir.
Gerçek ve Samimi İhtiyaç Ne Demektir?
Yargıtay kararlarında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerektiği sürekli vurgulanmaktadır.
Mahkeme şu soruların cevabını araştırır:
- Malik gerçekten bu evde oturacak mı?
- Başka uygun konutu var mı?
- İhtiyaç geçici mi?
- Amaç kiracıyı çıkarıp yüksek kira almak mı?
Örneğin;
Yeni malik aynı ilçede boş duran üç daireye sahip olmasına rağmen kiracıyı çıkarmak istiyorsa mahkeme ihtiyaç iddiasını samimi bulmayabilir.
Buna karşılık yeni malik kirada oturuyorsa ve satın aldığı eve taşınmak istiyorsa ihtiyaç genellikle kabul edilmektedir.
Yeni Malik İhtar Göndermek Zorunda Mıdır?
Evet.
Kanun yeni malike önemli bir süre öngörmektedir.
Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra;
bir ay içinde
kiracıya yazılı bildirim göndermelidir.
Bu bildirim çoğunlukla noter aracılığıyla yapılmaktadır.
Bir aylık süre kaçırılırsa ciddi hak kayıpları ortaya çıkabilir.
Bu nedenle tapu devrinden sonra vakit kaybedilmemesi gerekir.
Bir Aylık Süre Ne Zaman Başlar?
Süre tapu tescil tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Örnek:
Tapu devri 10 Mayıs tarihinde gerçekleşmişse,
yeni malik en geç 10 Haziran tarihine kadar ihtar göndermelidir.
11 Haziran tarihinde gönderilen ihtar süre yönünden sorun yaratabilir.
Bu nedenle hesaplama dikkatli yapılmalıdır.
6 Aylık Bekleme Süresi Nedir?
Yeni malikin en önemli haklarından biri altı aylık tahliye mekanizmasıdır.
Kanuna göre:
Yeni malik satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar gönderirse,
altı ayın sonunda tahliye davası açabilir.
Örnek:
Tapu devri:
1 Şubat 2026
İhtar:
20 Şubat 2026
Bu durumda yeni malik:
1 Ağustos 2026 tarihinden sonra tahliye davası açabilir.
Dolayısıyla kiracının hemen çıkarılması mümkün değildir.
Kanun kiracıya belirli bir koruma süresi tanımaktadır.
Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Sonunu Bekleyebilir Mi?
Evet.
Kanun yeni malike ikinci bir seçenek daha vermektedir.
Yeni malik isterse;
altı aylık süreyi beklemek yerine,
kira sözleşmesinin sona ermesini bekleyebilir.
Bu durumda sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açılabilir.
Bazı durumlarda bu yöntem daha avantajlı olabilir.
Özellikle kira sözleşmesinin bitmesine kısa süre kaldıysa uygulamada sıkça tercih edilmektedir.
Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Kirasını Kime Öder?
Tapu devrinden sonra kira bedeli yeni malike ödenmelidir.
Ancak kiracının yeni malik hakkında bilgilendirilmesi gerekir.
Kiracıya herhangi bir bildirim yapılmadan ödeme talep edilmesi uygulamada sorun yaratabilmektedir.
Bu nedenle yeni malikin;
- tapu bilgilerini,
- banka hesap numarasını,
- malik değişikliğini,
yazılı olarak bildirmesi tavsiye edilir.
Kiracı iyi niyetle eski malike ödeme yapmışsa bazı durumlarda farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.
Kiracı Ev Satışına Engel Olabilir Mi?
Hayır.
Kiracı taşınmazın satılmasını engelleyemez.
Malik mülkiyet hakkı kapsamında taşınmazını satabilir.
Ancak satış işlemi kiracının sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle:
- Ev satılabilir.
- Kiracı oturmaya devam edebilir.
- Yeni malik kanuni şartları yerine getirmek zorundadır.
Yeni Malik Kiracıyı Elektrik ve Suyu Keserek Çıkarabilir Mi?
Kesinlikle hayır.
Bazı ev sahipleri;
- elektrik kesme,
- suyu kapattırma,
- kapıyı değiştirme,
- eşyaları dışarı çıkarma,
gibi hukuka aykırı yöntemlere başvurabilmektedir.
Bu işlemler ciddi hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Kiracının tahliyesi yalnızca;
- anlaşma yoluyla,
- icra yoluyla,
- mahkeme kararıyla
gerçekleştirilebilir.
Hiçbir malik kendi kendine tahliye yapamaz.
Kiracı Çıkmayı Kabul Ederse Ne Olur?
Taraflar her zaman anlaşabilir.
Yeni malik ve kiracı;
- belirli bir tarihte tahliye,
- taşınma yardımı,
- kira desteği,
- depozito iadesi
gibi konularda uzlaşabilir.
Uygulamada birçok uyuşmazlık dava açılmadan bu şekilde çözülebilmektedir.
Ancak yapılan anlaşmaların yazılı olması önemlidir.
Yeni Malik Tahliye Davası Açarsa Süreç Nasıl İşler?
Tahliye davaları görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Mahkeme;
- tapu kayıtlarını,
- kira sözleşmesini,
- ihtarnameyi,
- ihtiyaç durumunu,
inceler.
İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu sonucuna ulaşırsa tahliyeye karar verebilir.
Kararın kesinleşmesinden sonra icra yoluyla tahliye mümkündür.
Bu nedenle dava açılması kiracının hemen çıkarılması anlamına gelmez.
Mahkeme süreci ayrıca işletilir.
Yeni Malik Tarafından Açılan Tahliye Davasında Mahkeme Neleri İnceler?
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davasında mahkeme yalnızca tapu kaydına bakarak karar vermez. Mahkemenin temel görevi, ileri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını ve kanundaki şartların yerine getirilip getirilmediğini değerlendirmektir.
Bu kapsamda genellikle şu hususlar incelenir:
- Yeni malikin taşınmazı ne zaman satın aldığı,
- Kiracıya süresinde bildirim yapılıp yapılmadığı,
- İhtiyacın kimin için ileri sürüldüğü,
- İhtiyaç duyulan kişinin gerçekten konuta veya işyerine ihtiyaç duyup duymadığı,
- Davacının aynı bölgede kullanabileceği başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı,
- İhtiyacın samimi ve sürekli nitelik taşıyıp taşımadığı.
Mahkeme her olayı kendi özelliklerine göre değerlendirir. Bu nedenle benzer görünen iki dosyada farklı sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.
Yeni Malik Hangi Yakınları İçin Tahliye Talep Edebilir?
Kanun yeni malike sınırsız bir tahliye hakkı tanımamıştır.
Tahliye talebi yalnızca belirli kişiler için ileri sürülebilir.
Bunlar:
- Kendisi,
- Eşi,
- Çocukları,
- Torunları,
- Anne ve babası,
- Büyükanne ve büyükbabası,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
Örneğin yeni malik;
üniversiteyi kazanan oğlunun barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla,
veya yaşlı annesini yanına almak amacıyla,
veya kirada oturduğu evi bırakıp kendi satın aldığı eve taşınmak amacıyla tahliye talebinde bulunabilir.
Buna karşılık;
- Arkadaşı,
- Kuzeni,
- İş ortağı,
- Uzak akrabası
için ihtiyaç iddiası ileri sürülmesi genellikle mümkün değildir.
Yeni Malik Başka Evi Varken Tahliye Davası Açabilir Mi?
Bu konu uygulamada en çok tartışılan konular arasındadır.
Her başka konutun bulunması davanın reddi sonucunu doğurmaz.
Önemli olan husus şudur:
Mevcut taşınmaz ihtiyacı karşılamaya elverişli midir?
Örneğin;
Yeni malikin başka şehirde bir evi bulunuyorsa bu durum ihtiyaç iddiasını ortadan kaldırmayabilir.
Benzer şekilde;
- Oturulamayacak durumda olan bir konut,
- Çok küçük bir taşınmaz,
- Fiilen kullanılması mümkün olmayan bir ev,
ihtiyacı karşılayan alternatif olarak kabul edilmeyebilir.
Ancak aynı bölgede bulunan ve ihtiyaç sahibinin kullanımına uygun boş bir konutun varlığı halinde mahkeme ihtiyaç iddiasını daha sıkı inceleyebilir.
Kiracı Yeni Malikin İhtiyacının Gerçek Olmadığını İddia Edebilir Mi?
Evet.
Kiracının en önemli savunmalarından biri budur.
Kiracı;
- İhtiyacın gerçek olmadığını,
- Tahliye amacının daha yüksek kira elde etmek olduğunu,
- Başka uygun taşınmazların bulunduğunu,
- İhtiyacın geçici olduğunu,
ileri sürebilir.
Örneğin yeni malik;
“Ben bu eve taşınacağım”
demesine rağmen dava sürecinde başka bir ev satın alıp oraya yerleşmişse, bu durum davanın sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yalnızca davanın açıldığı tarih değil, yargılama sürecindeki gelişmeler de önem taşımaktadır.
Kiracının Uzun Süredir Oturuyor Olması Tahliyeyi Engeller Mi?
Hayır.
Kiracının 1 yıldır veya 20 yıldır oturuyor olması tek başına tahliyeye engel değildir.
Gerçek ve samimi ihtiyaç mevcutsa ve kanuni şartlar yerine getirilmişse tahliye kararı verilebilir.
Ancak uzun yıllardır aynı evde oturan kiracılar bakımından mahkemeler olayın tüm özelliklerini daha dikkatli değerlendirebilmektedir.
Özellikle yaşlılık, sağlık durumu veya özel koşullar bazı dosyalarda değerlendirme konusu olabilmektedir.
Bununla birlikte kanunda belirli bir süreyi aşan kiracıların tahliye edilemeyeceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır.
Ev Satılmadan Önce Başlayan Kira Sözleşmesi Yeni Maliki Bağlar Mı?
Evet.
Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.
Bu nedenle;
- Kira bedeli,
- Depozito,
- Kullanım koşulları,
- Sözleşmedeki hükümler,
kural olarak yeni maliki de bağlar.
Örneğin eski malik ile kiracı arasında 3 yıllık belirli süreli bir sözleşme yapılmışsa, yeni malik bu sözleşmenin tarafı olarak kabul edilir.
Yeni malik;
“Ben sözleşmeyi kabul etmiyorum.”
diyerek sözleşmeyi ortadan kaldıramaz.
Depozitodan Kim Sorumludur?
Uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de depozito konusudur.
Kiracı depozitoyu çoğu zaman eski malike vermiştir.
Ancak taşınmaz satıldıktan sonra kiracının karşısındaki muhatap yeni maliktir.
Bu nedenle devir sırasında depozito konusunun açık şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır.
Aksi halde tahliye sonrasında;
- Kiracı,
- Eski malik,
- Yeni malik
arasında ayrı uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Taşınmaz satın alınırken depozitonun durumu mutlaka araştırılmalıdır.
Yeni Malik Kirayı İstediği Gibi Artırabilir Mi?
Hayır.
Taşınmazın satılması kira artış kurallarını değiştirmez.
Yeni malik de eski malik gibi Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
Bu nedenle;
- Yasal artış sınırları,
- Kira tespit davaları,
- Kira uyarlama davaları,
bakımından özel bir ayrıcalığa sahip değildir.
Evi satın almış olmak kira bedelinin serbestçe artırılabileceği anlamına gelmez.
Kiracı Yeni Malike Karşı Eski Haklarını Korur Mu?
Evet.
Kiracı, malik değişikliği nedeniyle haklarını kaybetmez.
Kiracının sahip olduğu temel haklar devam eder.
Bunlar arasında:
- Kiralananı kullanma hakkı,
- Sözleşmenin korunması,
- Depozito hakkı,
- Yasal tahliye sebepleri dışında çıkarılamama güvencesi,
sayılabilir.
Bu nedenle kiracı, tapu devri gerçekleşti diye hemen taşınmak zorunda değildir.
Yeni Malik Evi Satın Almadan Önce Kiracıyı Biliyorsa Ne Olur?
Bazı durumlarda yeni malik taşınmazı satın alırken içinde kiracı bulunduğunu bilmektedir.
Hatta çoğu satış işleminde durum böyledir.
Bu durum yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
Çünkü kanun yeni malike ihtiyaç sebebiyle tahliye imkânı tanımıştır.
Ancak mahkeme değerlendirme yaparken;
- Satın alma amacı,
- İhtiyacın gerçekliği,
- Olayın özellikleri,
gibi hususları dikkate alabilir.
Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
Güncel uygulamada kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava şartı arabuluculuk sistemi uygulanmaktadır.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye dahil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan birçok davada öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usul yönünden sorun yaşayabilir.
Bu nedenle dava açmadan önce güncel mevzuatın kontrol edilmesi ve sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi önemlidir.
Yeni Malik İhtar Göndermezse Ne Olur?
Bir aylık süre içerisinde bildirim yapılmaması önemli sonuçlar doğurabilir.
Kanunun yeni malike tanıdığı altı aylık tahliye imkânından yararlanabilmek için süresinde bildirim yapılması gerekir.
Süre kaçırıldığında;
- Dava stratejisi değişebilir,
- Bekleme süreleri uzayabilir,
- Hak kayıpları yaşanabilir.
Bu nedenle tapu devri gerçekleştikten sonra hukuki sürecin geciktirilmemesi gerekir.
Noter İhtarnamesinde Neler Bulunmalıdır?
İhtarname mümkün olduğunca açık ve ayrıntılı hazırlanmalıdır.
Genellikle şu bilgiler yer alır:
- Yeni malikin kimliği,
- Tapu devrinin tarihi,
- Taşınmazın bilgileri,
- İhtiyaç sebebi,
- Kanuni dayanaklar,
- Tahliye talebinin dayanağı.
Eksik veya hatalı düzenlenen ihtarnameler ileride dava sürecinde sorun oluşturabilir.
Bu nedenle profesyonel destek alınması faydalı olacaktır.
Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Süreç Nasıl Devam Eder?
Mahkeme tahliye kararı verdiğinde kiracının aynı gün evden çıkması gerekmez.
Öncelikle kararın kesinleşmesi gerekir.
Kesinleşen karar sonrasında icra süreci başlatılır.
Kiracı belirtilen süre içinde taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Bu nedenle tahliye süreci birkaç aşamadan oluşmaktadır:
- Bildirim,
- Arabuluculuk,
- Dava,
- Karar,
- Kesinleşme,
- İcra yoluyla tahliye.
Yeni Malik Kiracıyı Çıkardıktan Sonra Evi Başkasına Kiraya Verebilir Mi?
Bu konu son derece önemlidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazlar bakımından kanunda özel düzenlemeler bulunmaktadır.
Amaç, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemektir.
Gerçek ihtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmazın hemen başka bir kişiye kiraya verilmesi ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvuran maliklerin sonraki süreçte de kanuni yükümlülüklere dikkat etmesi gerekir.
Yeni Malik ve Kiracı Arasında Sulh Yoluyla Anlaşma
Her uyuşmazlığın dava ile çözülmesi zorunlu değildir.
Taraflar karşılıklı anlaşarak süreci daha hızlı ve daha az maliyetli şekilde sonuçlandırabilir.
Örneğin;
- Kiracıya taşınma için makul süre verilmesi,
- Nakliye masraflarına katkı sağlanması,
- Karşılıklı ibra düzenlenmesi,
- Depozito konusunda anlaşılması,
gibi yöntemler uyuşmazlığı sona erdirebilir.
Tarafların yazılı protokol yapması ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Yeni Ev Sahibi ile Kiracı Arasındaki Uyuşmazlıklarda Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemlidir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin davalar teknik ayrıntılar içeren uyuşmazlıklardır.
Özellikle;
- Sürelerin hesaplanması,
- İhtarname hazırlanması,
- Arabuluculuk süreci,
- Dava stratejisinin belirlenmesi,
- Delillerin sunulması,
gibi konularda yapılan küçük hatalar ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Bu nedenle hem yeni maliklerin hem de kiracıların somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yaptırmaları önem taşımaktadır.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Uygulamada karşılaşılan hataların başında şunlar gelmektedir:
1. Tapu Devriyle Tahliye Hakkının Otomatik Doğduğunu Düşünmek
Ev satın alan birçok kişi kiracıyı istediği zaman çıkarabileceğini düşünmektedir.
Oysa kanuni prosedür izlenmelidir.
2. Bir Aylık Bildirim Süresini Kaçırmak
En sık karşılaşılan hatalardan biridir.
Sürelerin kaçırılması dava sürecini doğrudan etkileyebilir.
3. İhtiyaç Sebebini Somutlaştırmamak
Genel ve soyut ifadeler çoğu zaman yeterli görülmez.
İhtiyacın açık şekilde ortaya konulması gerekir.
4. Kiracıyı Baskı Altına Almaya Çalışmak
Elektrik kesme, tehdit etme veya fiili müdahalelerde bulunma gibi davranışlar hukuka aykırıdır.
5. Yazılı Belge Düzenlememek
Taraflar arasındaki görüşmelerin ve anlaşmaların yazılı hale getirilmemesi ileride uyuşmazlıklara yol açabilir.
Kiracılar Açısından Bilinmesi Gerekenler
Kiracılar bakımından en önemli husus, ev satıldığı için otomatik olarak tahliye yükümlülüğü doğmadığını bilmektir.
Kiracılar:
- Kira sözleşmesinden doğan haklarını korurlar.
- Kanundaki şartlar gerçekleşmeden tahliye edilemezler.
- Hukuka aykırı baskılara karşı yasal yollara başvurabilirler.
- Dava açılması halinde savunma yapma hakkına sahiptirler.
Ancak kanuni şartlar oluşmuş ve mahkeme tahliye kararı vermişse buna da uyulması gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Aşağıda yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi, taşınmazın satılması ve kira sözleşmesinin devamı ile ilgili uygulamada en sık karşılaşılan sorular ayrıntılı şekilde cevaplanmıştır.
Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Ne Kadar Süre Daha Oturabilir?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.
Kiracının ne kadar süre daha oturabileceği;
- Yeni malikin ihtiyacının bulunup bulunmadığına,
- Süresinde bildirim yapılıp yapılmadığına,
- Tahliye davası açılıp açılmadığına,
- Mahkeme sürecinin uzunluğuna,
göre değişmektedir.
Yeni malik hiçbir işlem yapmazsa kira sözleşmesi devam eder.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurursa kanundaki süreler ve dava süreci uygulanır.
Bu nedenle “ev satıldıktan sonra kiracı en fazla şu kadar süre kalabilir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kira Sözleşmesini İptal Edebilir Mi?
Hayır.
Kira sözleşmesi yeni malik tarafından tek taraflı olarak iptal edilemez.
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez.
Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir.
Bu nedenle;
- Kira bedeli,
- Sözleşme süresi,
- Tarafların hak ve yükümlülükleri,
kural olarak aynen devam eder.
Yeni Ev Sahibi Evi Kendisi İçin İsteyebilir Mi?
Evet.
Kanunun yeni malike tanıdığı en önemli haklardan biri budur.
Yeni malik;
- Kendisi,
- Eşi,
- Çocukları,
- Anne ve babası,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler,
için konut ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir.
Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Yeni Malik Evi Çocuğu İçin İsteyebilir Mi?
Evet.
Çocuk için ileri sürülen ihtiyaç uygulamada en sık rastlanan tahliye sebeplerinden biridir.
Örneğin;
- Üniversite eğitimi,
- İş değişikliği,
- Evlilik,
- Şehir değişikliği,
gibi nedenlerle çocuğun konuta ihtiyaç duyması halinde tahliye talep edilebilir.
Ancak her olayın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.
Yeni Malik Evi Anne ve Babası İçin İsteyebilir Mi?
Evet.
Anne ve baba için ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilmesi mümkündür.
Örneğin;
- Yaşlılık,
- Sağlık sorunları,
- Bakıma ihtiyaç duyulması,
- Çocuklarının yanında yaşama gerekliliği,
gibi sebepler ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir.
Yeni Malik Evi Kardeşi İçin İsteyebilir Mi?
Genel olarak hayır.
Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliye bakımından belirli kişileri saymıştır.
Kardeşler bu kapsamda yer almamaktadır.
Bu nedenle yalnızca kardeş için ileri sürülen ihtiyaç her zaman tahliye sebebi oluşturmayabilir.
Somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Evi Yatırım Amaçlı Satın Almışsa Tahliye Davası Açabilir Mi?
Sırf yatırım amacıyla satın alınan taşınmazlarda ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının oluşması daha güçtür.
Kanunun amacı yatırımcıya daha yüksek kira elde etme imkânı sağlamak değildir.
Gerçek ihtiyaç bulunmuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin kabul edilmesi mümkün olmayabilir.
Yeni Malik Daha Yüksek Kira Almak İçin Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Hayır.
Daha yüksek kira elde etmek tek başına tahliye sebebi değildir.
Kanun kiracıyı bu tür uygulamalara karşı korumaktadır.
Bu nedenle;
- Bölgedeki kiraların yükselmesi,
- Mevcut kira bedelinin düşük kalması,
- Yeni malikin daha fazla gelir elde etmek istemesi,
tek başına tahliye hakkı vermez.
Kiracı Evin Satılmasını Engelleyebilir Mi?
Hayır.
Mülkiyet hakkı gereği malik taşınmazını satabilir.
Kiracının satış işlemini engelleme hakkı bulunmamaktadır.
Ancak satış nedeniyle kira sözleşmesi sona ermez.
Bu nedenle satış ve tahliye birbirinden farklı kavramlardır.
Yeni Malik Evi Satın Aldıktan Sonra Kiranın Tamamını İsteyebilir Mi?
Evet.
Tapu devri sonrasında kira alacağı kural olarak yeni malike ait olur.
Ancak kiracının malik değişikliğinden haberdar edilmesi gerekir.
Uygulamada yeni malikin yazılı bildirim yapması tavsiye edilmektedir.
Eski Ev Sahibine Yapılan Ödemeler Geçerli Sayılır mı?
Bu durum olayın özelliklerine göre değişebilir.
Kiracı malik değişikliğini bilmiyorsa ve iyi niyetli şekilde eski malike ödeme yapıyorsa farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Bu nedenle yeni malikin kira ödemelerinin hangi hesaba yapılacağını açık şekilde bildirmesi önemlidir.
Yeni Malik Evi Satın Aldıktan Sonra Kira Bedelini İki Katına Çıkarabilir Mi?
Hayır.
Malik değişikliği kira artış kurallarını ortadan kaldırmaz.
Yeni malik de kira hukukuna ilişkin sınırlamalara tabidir.
Bu nedenle kira bedeli ancak yasal yollarla artırılabilir.
Yeni Malik Kiracıyı Telefonla Arayarak Tahliye Talep Edebilir Mi?
Telefon görüşmesi yapılabilir ancak hukuki süreç bakımından yazılı bildirim önem taşır.
Özellikle ileride ispat sorunu yaşanmaması için noter aracılığıyla bildirim yapılması uygulamada tercih edilmektedir.
WhatsApp Mesajı Tahliye Bildirimi Yerine Geçer Mi?
Elektronik yazışmalar bazı durumlarda delil niteliği taşıyabilse de kanuni süreçlerde noter ihtarnamesi veya yazılı bildirim çok daha güvenli yöntemlerdir.
Bu nedenle yalnızca mesajlaşma uygulamalarına güvenilmesi tavsiye edilmez.
Kiracı Yeni Malikle Yeni Sözleşme Yapmak Zorunda mıdır?
Hayır.
Mevcut kira sözleşmesi devam ettiği için yeni sözleşme yapılması zorunlu değildir.
Taraflar isterse yeni sözleşme düzenleyebilir.
Ancak kiracı bu konuda zorlanamaz.
Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Süresini Kısaltabilir Mi?
Hayır.
Mevcut sözleşmenin süresini tek taraflı olarak değiştiremez.
Kira sözleşmesi hangi şartlarla kurulmuşsa kural olarak o şartlarla devam eder.
Yeni Malik Eve Taşınacağını Söylemesine Rağmen Taşınmazsa Ne Olur?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının temelinde gerçek ihtiyaç bulunmalıdır.
Bu nedenle tahliye sonrasında ortaya çıkan durumlar da önem taşıyabilir.
Kanun ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazların kullanımına ilişkin bazı sınırlamalar öngörmektedir.
Bu düzenlemelerin amacı ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemektir.
Kiracı Tahliye Kararına Rağmen Evden Çıkmazsa Ne Olur?
Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra icra yoluna başvurulabilir.
Kiracı buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü tarafından tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Bu süreç yasal prosedürlere uygun şekilde yürütülür.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Bu konuda kesin süre vermek mümkün değildir.
Davanın süresi;
- Mahkemenin iş yüküne,
- Delillerin durumuna,
- Tarafların savunmalarına,
- İstinaf süreçlerine,
göre değişebilir.
Bu nedenle her dosya kendi özellikleri içerisinde değerlendirilmelidir.
Tahliye Davası Açılması Kiracının Hemen Çıkması Anlamına Gelir mi?
Hayır.
Dava açılması yalnızca yargılama sürecinin başlaması anlamına gelir.
Kiracının tahliye edilmesi için mahkeme kararının alınması ve gerekli süreçlerin tamamlanması gerekir.
Kiracı Dava Devam Ederken Kira Ödemeye Devam Edecek midir?
Evet.
Dava açılmış olması kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kiracı dava süresince de kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır.
Kiracı Kirasını Ödemezse Yeni Malik Ne Yapabilir?
Kira bedelinin ödenmemesi ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir.
Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliyeden farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Ancak her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yeni Malik Eve Kendisi Taşınmak Yerine Yakınını Yerleştirebilir Mi?
Kanunda belirtilen kişiler bakımından bu mümkündür.
Önemli olan ihtiyacın gerçek olmasıdır.
İhtiyaç sahibinin bizzat yeni malik olması zorunlu değildir.
Yeni Malik İşyeri Olarak Kullanmak İçin Tahliye İsteyebilir Mi?
Evet.
Kanun yalnızca konut ihtiyacını değil işyeri ihtiyacını da korumaktadır.
Gerçek işyeri ihtiyacı bulunuyorsa tahliye talebinde bulunulabilir.
Kiracı Evin Satıldığını Öğrendiğinde Hemen Taşınmalı mıdır?
Hayır.
Evin satılmış olması tek başına tahliye yükümlülüğü doğurmaz.
Kiracının sözleşmeden kaynaklanan hakları devam eder.
Bu nedenle taşınmazın satılması ile tahliye zorunluluğu aynı şey değildir.
Yeni Malik Kiracının Evi Göstermesini İsteyebilir mi?
Taşınmazın satılması sürecinde veya sonrasında belirli ölçülerde gösterim talep edilebilir.
Ancak bu hak dürüstlük kuralına uygun kullanılmalıdır.
Kiracının kullanım hakkı gereksiz şekilde ihlal edilemez.
Yeni Malik Anahtarı Talep Edebilir mi?
Kiracı taşınmazı kullanma hakkına sahip olduğu sürece anahtarların teslim edilmesi zorunlu değildir.
Malik tek taraflı olarak taşınmaza girme yetkisine sahip değildir.
Yeni Malik Kiracının İzni Olmadan Eve Girebilir mi?
Hayır.
Kiracının kullanım hakkı devam ettiği sürece malik taşınmaza izinsiz giremez.
Bu durum mülkiyet hakkının sınırlarından biridir.
Kiracı Ev Satılınca Depozitosunu Hemen İsteyebilir mi?
Kural olarak hayır.
Depozito kira ilişkisinin sona ermesi ve taşınmazın teslim edilmesiyle bağlantılıdır.
Sırf malik değişikliği nedeniyle depozitonun hemen iadesi gerekmez.
Yeni Malik Eski Ev Sahibiyle Yapılan Sözlü Anlaşmaları Kabul Etmek Zorunda mıdır?
Bu konu ispat durumuna göre değişebilir.
Taraflar arasında yazılı belgelerin bulunması uyuşmazlıkların çözümünü kolaylaştırmaktadır.
Bu nedenle kira ilişkilerinde mümkün olduğunca yazılı kayıt tutulması önemlidir.
Ev Satılınca Kiracıya Tazminat Ödenir mi?
Her satış işleminde kiracıya tazminat ödenmesi gerektiğine ilişkin bir kural yoktur.
Ancak taraflar anlaşma yoluyla belirli ödemeler kararlaştırabilir.
Bu tamamen tarafların iradesine bağlıdır.
Kiracı Yeni Ev Sahibine Güvenmediği İçin Kira Ödemeyebilir mi?
Hayır.
Malik değişikliği kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kiracı gerekli bilgileri aldıktan sonra kira bedelini ödemeye devam etmelidir.
Yeni Malik Kiracıyı Zorlayarak Tahliye Taahhüdü İmzalatabilir mi?
Hayır.
Her türlü hukuki işlem özgür iradeye dayanmalıdır.
Baskı, tehdit veya zorlamayla alınan belgeler ileride hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Yeni Malik ile Kiracı Anlaşarak Tahliye Tarihi Belirleyebilir mi?
Evet.
Taraflar karşılıklı anlaşma ile tahliye tarihi belirleyebilir.
Bu yöntem çoğu zaman dava sürecinden daha hızlı ve ekonomik sonuçlar doğurmaktadır.
Sonuç Olarak Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?
Bu sorunun cevabı açık şekilde hayırdır.
Kiraya verilmiş bir taşınmazın satılması, kiracının aynı gün veya kısa süre içerisinde evden çıkarılabileceği anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu hem mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma ve kullanım hakkını koruyan dengeli bir sistem kurmuştur.
Bu sistem içerisinde;
- Satış kira sözleşmesini sona erdirmez,
- Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur,
- Tahliye için kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi gerekir,
- İhtiyaç nedeniyle tahliye hakkı belirli usullere bağlıdır,
- Kiracı hukuka aykırı yöntemlerle çıkarılamaz,
- Tahliye süreci yasal prosedürler takip edilerek yürütülmelidir.
Dolayısıyla yeni ev sahibi, yalnızca tapuyu devraldığı için kiracıyı hemen çıkaramaz. Ancak kanunda öngörülen şartların varlığı halinde ve gerekli hukuki süreçleri takip ederek kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu makale bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışma yerine geçmez.
Bu nedenle hem kiracıların hem de yeni maliklerin hak kaybı yaşamamak adına somut olayın özelliklerine göre profesyonel hukuki destek almaları önem taşımaktadır.
