Gayrimenkul Hukuku Rehberi 2026: Tapu, Satış Vaadi, Kat Mülkiyeti, Ortaklığın Giderilmesi ve Önalım Hakkı

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların (arazi, bina, bağımsız bölüm) mülkiyetinin kazanılması, devri ve sona ermesi ile bu mülkiyetten doğan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır. Temel kaynakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK). Bu rehberde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılmasını, satış ve satış vaadi sözleşmelerinin şeklini, tapu sicilinin korunmasını, tapu iptal ve tescil davasını, zilyetlikle mülkiyet kazanılmasını, ortaklığın giderilmesini, önalım hakkını, kat mülkiyetini ve ipoteği ilgili kanun metinlerine dayanarak, 16 Ekim 2026 itibarıyla güncel hukuki durumla özetliyoruz. Her bölüm doğrudan bir soruya net bir cevapla başlar; ayrıntılı konular için ilgili rehberlerimize bağlantı verilmiştir.

Kısa cevap: Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m.705). Taşınmaz satışı ve satış vaadi sözleşmeleri resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237). Tapu sicilindeki yolsuz bir tescil için tapu sicilinin düzeltilmesi (tapu iptal ve tescil) davası açılabilir (TMK m.1025). Paylı mülkiyette her paydaş paylaşmayı isteyebilir (TMK m.698); ortaklığın giderilmesi, kira, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yasal önalım hakkı satışın bildiriminden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer (TMK m.733; 7571 sayılı Kanun).

İlk yayın tarihi: 16 Ekim 2026 · Son güncelleme: 16 Ekim 2026 · Hazırlayan: Av. Arb. Mehmet Sami UZUN, LL.M.

Bu Rehberde Neler Var?

• Gayrimenkul hukuku nedir, hangi kanunlara dayanır?
• Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması: tescil
• Taşınmaz satışı ve ayıp
• Satış vaadi sözleşmesi
• Tapu sicili: tescil, şerh ve iyiniyetin korunması
• Tapu iptal ve tescil davası, muvazaa
• Zilyetlikle mülkiyet kazanma (kazandırıcı zamanaşımı)
• Paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi
• Önalım hakkı
• Kat mülkiyeti: aidat, genel kurul, yönetici
• Komşu hakkı
• İpotek ve taşınmaz rehni
• Taşınmazda haciz ve satış
• Zorunlu arabuluculuk ve görevli mahkeme
• Son yasal değişiklikler
• Sık yapılan hatalar
• Sık sorulan sorular

1. Gayrimenkul Hukuku Nedir, Hangi Kanunlara Dayanır?

Kısa cevap: Gayrimenkul hukuku, taşınmaz üzerindeki ayni hakları (mülkiyet, ipotek, irtifak gibi), taşınmazın alım satımını ve taşınmazdan doğan uyuşmazlıkları kapsar. Tek bir kanunda toplanmamıştır; konuya göre farklı kanunlar uygulanır.

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması: Tescil

Kısa cevap: Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m.705). Taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir (m.704).

• Tescilden önce kazanma: Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin bu mal üzerinde tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (m.705).
• Hukukî işlem: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (m.706). Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri kendilerine özgü şekillere tabidir.
• Doğrudan tescil: Taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir (m.716).
• Mülkiyetin kaybı: Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (m.717).
• Malikin hakları: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (m.683).

Miras yoluyla geçen taşınmazlar ve miras payı konularında Miras Hukuku Rehberi‘ne bakabilirsiniz.

3. Taşınmaz Satışı ve Ayıp

Kısa cevap: Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237/1). Satıcı, satılanın bildirdiği nitelikleri taşımaması ve alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıplarından, bu ayıpları bilmese bile sorumludur (TBK m.219).

Alıcının bildiği ayıplardan satıcı sorumlu değildir; satıcı, alıcının yeterli gözden geçirmeyle görebileceği ayıplardan da ancak böyle bir ayıbın bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumlu olur (TBK m.222). Sözleşme hazırlama ve inceleme için Fatsa Sözleşme Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz; satış sırasındaki mali yükümlülükler için Tapu Harcı Hesaplama, Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Hesaplama ve Damga Vergisi Hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

4. Satış Vaadi Sözleşmesi

Kısa cevap: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m.29). Satış vaadinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilirse, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

• Şekil: Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmelidir; önalım sözleşmesi ise yazılı şekilde yapılabilir (TBK m.237).
• Şerh: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009).
• Süre sınırı: Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir (TBK m.238); şerhin etkisi de verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735, 736).
• Tescil davası: Mülkiyetin kazanılmasına esas bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteme hakkı olan kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716).

Satış vaadinin şartları ve tapuya şerh süreci için Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? yazımıza bakabilirsiniz.

5. Tapu Sicili: Tescil, Şerh ve İyiniyetin Korunması

Kısa cevap: Tapu kütüğüne mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tescil edilir (TMK m.1008). Kişisel haklar ve tasarruf yetkisini kısıtlayan olaylar ise şerh yoluyla sicile yansıtılır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023).

6. Tapu İptal ve Tescil Davası, Muvazaa

Dava şartları, süresi ve güncel Yargıtay kararları için Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? yazımıza da bakabilirsiniz.

Kısa cevap: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, yolsuz olarak terkin edilmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Uygulamada bu dava tapu iptal ve tescil davası olarak bilinir. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (m.1024).

• Yolsuz tescil: Bağlayıcı olmayan bir işleme (örneğin geçersiz bir sözleşmeye) dayanan veya hukukî sebepten yoksun tescil yolsuzdur (m.1024).
• İyiniyetli üçüncü kişi: İyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır (m.1025). Bu nedenle taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse, dava sonucu kişinin iyiniyetli olup olmadığına bağlı olarak değişir.
• Muvazaa (danışıklı işlem): Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m.19). Örneğin gerçekte bağış olan bir devrin “satış” görünümüyle yapılması hâlinde, tarafların gerçek iradesi esas alınır.
• Yetki: Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2).
• Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B(1)’de sayılan dava şartı uyuşmazlıklar arasında tapu iptal ve tescil davası ayrıca yer almaz; ancak aynı konudaki başka bir kanundan doğan dava şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras bırakanın bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler için Muris Muvazaası Tapu İptali Davası Nasıl Açılır? yazımıza bakabilirsiniz. Mirasçılardan mal kaçırma amaçlı devirler ve saklı pay bakımından Miras Hukuku Rehberi‘ni ve Saklı Pay ve Tenkis Hesaplama Aracı‘nı inceleyebilirsiniz.

7. Zilyetlikle Mülkiyet Kazanma (Kazandırıcı Zamanaşımı)

Kısa cevap: Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712). Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescilini isteyebilir (m.713).

Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır; dava konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur (m.713). Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunu’nun zamanaşımı hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (m.714). Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz (m.707); sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar ise Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır (m.715).

8. Paylı Mülkiyet ve Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Kısa cevap: Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir (m.699).

• Paylı mülkiyet: Birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşittir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (m.688).
• Paylaşma hakkının sınırı: Paylaşmayı isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (m.698).
• Paylaşma biçimi: Uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına (değer farkı varsa para ile denkleştirme) karar verir. Bölme istemi uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m.699).
• Miras ortaklığı: Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan, elbirliği mülkiyetine tabi bir ortaklık doğar (m.640); her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (m.642).
• Görevli mahkeme: Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b); taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (m.12).
• Arabuluculuk dava şartıdır: Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(b)).

Dava sürecine ilişkin ayrıntılar için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Ne Kadar Sürer? yazımıza; miras payı hesapları için Miras Payı Hesaplama Aracı‘na ve Fatsa ile Ordu’daki hisseli tarım arazileri gibi dosyalar için Fatsa Miras Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz. Satış yoluyla giderilen ortaklıkta açık artırma İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılır; 7589 sayılı Kanunla İİK m.114’e eklenen düzenleme uyarınca, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus olmak üzere yapılır.

9. Önalım Hakkı

Kısa cevap: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m.733).

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmişse, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735).

10. Kat Mülkiyeti: Aidat, Genel Kurul ve Yönetici

Kısa cevap: Kat mülkiyeti, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri (daire, iş yeri, dükkân gibi) üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır; arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (KMK m.1, 3). Kat malikleri ortak giderlere kural olarak arsa payı oranında katılır; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20).

Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları noter mühürlü bir karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bunun sebebini belirterek imza koyar (KMK m.32). Yöneticinin görevleri arasında kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, avansın toplanması ve ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ile kanuni ipotek tescili bulunur (m.35). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(c)). Ortak alanların kullanımından doğan ihtilaflar için Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Kullanım İhtilafları yazımıza bakabilirsiniz. Aidat takibinde icra yoluna başvuruluyorsa İcra Masrafı Hesaplama Aracı, alacağın faizi için İcra Faiz Hesaplama Aracı kullanılabilir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İİK m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37); itirazın kaldırılması için İcra Takibine İtiraz Rehberi‘ne bakabilirsiniz.

11. Komşu Hakkı

Kısa cevap: Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m.737). Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(ç)).

Komşu hakkına dayalı taşkınlık, gürültü, koku veya benzeri uyuşmazlıklarda mahkeme önüne gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir; arabuluculuk sonunda taraflar anlaşırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B(3)). Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir; bu durumda resmî senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir (m.18/B(5)).

12. İpotek ve Taşınmaz Rehni

Kısa cevap: Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850). Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur; rehnin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (m.856).

• Güvence altına alınan alacak: Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir; alacağın miktarı belli değilse, taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (m.851). Kredi kuruluşlarınca verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden de rehin kurulabilir.
• Paylı mülkiyette: Paydaş kendi payını rehnedebilir; elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnedilebilir (m.857).
• Sona ermesi: Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer (m.858).
• Rehnin paraya çevrilmesi: Rehinli alacak ödenmezse rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılır; ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebilir ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz (İİK m.150). Ayrıntılar için İcra ve İflas Hukuku Rehberi‘ne bakabilirsiniz.

13. Taşınmazda Haciz ve Satış

Kısa cevap: Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen mühlet gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan olaylar tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1010). Haczedilen malın satışı hacizden itibaren bir yıl içinde istenmelidir (İİK m.106). Satış açık artırma ile yapılır (İİK m.114).

Alacağını güvence altına almak isteyen alacaklı, borçlunun taşınmazı üzerine ihtiyati haciz koydurabilir; ihtiyati haciz kararının 10 gün içinde infaz ettirilmesi gerekir. Paylı mülkiyette paydaşın payı da haczedilebilir (TMK m.688). Haciz ve satış sürecinin tamamı için İcra ve İflas Hukuku Rehberi‘ni inceleyebilirsiniz.

14. Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Kısa cevap: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Taşınmaza ilişkin davalarda görev ve yetki ise HMK’ya göre belirlenir.

Arabuluculuk sonunda taraflar anlaşırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B(3)). Dava şartı arabuluculuğun kapsamı için Dava Şartı Arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz. Kanun yolu süresi bakımından, ilk derece mahkemesi kararlarına karşı istinaf başvuru süresi iki haftadır ve karar tarafların her birine usulen tebliğ edildiğinde işlemeye başlar (HMK m.345); sürenin son gününü Hukuki Süre Hesaplama Aracı ile hesaplayabilirsiniz. Özel kanunlardaki istinaf süreleri saklıdır.

15. Son Yasal Değişiklikler

• 7571 sayılı Kanun (24.12.2025; yürürlük 25.12.2025): TMK m.733 ve 734 değişti. Yasal önalım hakkının kullanılma süresi satıştan itibaren iki yıldan bir yıla indirildi; önalım davasında payın rayiç bedelinin hâkimce gecikmeksizin belirlenmesi ve bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması esası getirildi. Süre değişikliği, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz.
• 7579 sayılı Kanun (7.5.2026; yürürlük 22.5.2026): KMK m.35, 37 ve 70 değişti. Yönetici, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa geçici işletme projesi yapar; avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır; mevcut işletme projesi varsa geçici proje bedeli, yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenir.
• 7589 sayılı Kanun (16.7.2026; yürürlük 31.7.2026): İİK m.114’e, miras yoluyla edinilen ortak taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin hüküm eklendi.
• 7531 sayılı Kanun (7.11.2024; yürürlük 14.11.2024): 6325 sayılı Kanun m.18/B’ye eklenen (5). fıkra ile taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhinden sonra tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmeksizin tescil edilebilir hâle geldi.

16. Sık Yapılan Hatalar

• Taşınmazı resmî şekle uymadan satmak veya satış vaadi vermek: Adi yazılı sözleşme tek başına geçerli sayılmaz (TBK m.237).
• Tapuya şerh vermemek: Satış vaadinden doğan hak şerh edilmezse sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülemez (TMK m.1009).
• Ayıbı geç bildirmek: Gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse satılan kabul edilmiş sayılabilir; ayıp davası da devirden itibaren 2 yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.223, 231).
• Önalım süresini kaçırmak: Bildirimden itibaren 3 ay ve satıştan itibaren 1 yıl geçmekle önalım hakkı düşer; 25.12.2025 öncesi satışlarda eski süre uygulanır (TMK m.733).
• Ortaklığın giderilmesi için arabulucuya başvurmadan dava açmak: Dava şartı eksikliği nedeniyle dava usulden reddedilebilir (6325 sayılı Kanun m.18/B).
• Kat malikleri kurulu kararının iptal süresini kaçırmak: Karşı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren bir ay (KMK m.33).
• Yönetim planının oy çokluğuyla değiştirilebileceğini sanmak: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28).
• Aidat borcunu önemsememek: Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir; alacak icra takibine konu olabilir ve bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir (KMK m.20, 22).

17. Sık Sorulan Sorular

1. Taşınmaz satışı nasıl yapılır, adi yazılı sözleşme yeterli mi?

Hayır. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237). Mülkiyet ise tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m.705); taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması da resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (m.706).

2. Satış vaadi sözleşmesi geçerli midir, tapuya şerh edilir mi?

Taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Satış vaadinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).

3. Tapu iptal ve tescil davası nedir, ne zaman açılır?

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (m.1024). İyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları haklar saklıdır.

4. Tapuya güvenen iyiniyetli kişi korunur mu?

Evet. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi ise bu tescile dayanamaz (m.1024).

5. Kullandığım tapusuz arazi için tescil davası açabilir miyim?

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713). Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır; dava ilan edilir.

6. Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır, hangi mahkeme bakar?

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Davaya sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b); taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (m.12). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B(1)(b)). Hâkim malın aynen bölünmesine veya bölünme mümkün değilse açık artırmayla satışına karar verir (TMK m.699).

7. Hangi uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak zorunludur?

Gayrimenkul alanında; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B(1)).

8. Önalım hakkı kaç ay içinde kullanılır?

Yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan indirilmiştir; 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından eski hüküm uygulanmaya devam eder.

9. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır; kat irtifakı ise henüz yapılmakta olan veya yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.1, 2, 3).

10. Aidat ödemeyen kat maliki ne olur?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı işler (KMK m.20). Kiracı da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olarak sorumludur ve borç başka yolla alınamazsa bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir (m.22).

11. Apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur (KMK m.34). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar.

12. Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?

Kurul toplantısına katılıp karşı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; yok veya mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz (KMK m.33).

13. Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m.28). Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

14. Satın aldığım taşınmazda ayıp çıkarsa ne yapabilirim?

Satıcı, satılandaki ayıptan bilmese bile sorumludur (TBK m.219). Alıcı satılanı gözden geçirmeli ve ayıbı uygun süre içinde satıcıya bildirmelidir (m.223). Seçimlik haklar sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirmedir; tazminat hakkı da saklıdır (m.227). Ayıptan doğan davalar, satıcı daha uzun süre üstlenmemişse devirden itibaren iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (m.231).

15. İpotek nasıl kurulur?

Taşınmaz rehni ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850). Rehin tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve kurulmasına ilişkin sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır (m.856). Rehinli alacak ödenmezse rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılır (İİK m.150).

Sonuç

Gayrimenkul hukukunda temel ilkeler nettir: mülkiyet tescille kazanılır, devir ve satış vaadi sözleşmeleri resmî şekle bağlıdır, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi korunur ve yolsuz tescil mahkeme yoluyla düzeltilebilir. Uygulamada ise çoğu uyuşmazlık kısa süreler ve usul şartları üzerinde şekillenir: önalım hakkı için 3 ay ve 1 yıl, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için 1 ay ve 6 ay, ortaklığın giderilmesi ve kira davalarında dava şartı arabuluculuk. Bu rehberde yer alan bilgiler genel çerçeveyi sunmakla birlikte her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebilir. Uzun Hukuk Bürosu olarak Fatsa ve Ordu genelinde taşınmaz satışı ve satış vaadi sözleşmeleri, tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Diğer araçlarımıza Hukuki Hesaplama Araçları sayfasından, kentsel dönüşüm ve kira uyuşmazlıkları için de Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama, Ecrimisil Hesaplama ve Tahliye Taahhütnamesi sayfalarımıza ulaşabilirsiniz.

Kaynakça ve Yazar Bilgisi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.640, 642, 683, 688, 698, 699, 704-707, 712-717, 732-737, 850, 851, 856-858, 1007-1011, 1023-1025; Geçici Madde 1)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.19, 29, 219-223, 227, 231, 237, 238, 240)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.1-5, 16, 19, 20, 22, 28-35, 37)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/B)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.2, 4, 12, 345)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.68, 106, 114, 150)

Yazar: Av. Arb. Mehmet Sami UZUN, LL.M. – Uzun Hukuk Bürosu kurucu avukatı ve arabulucusu (Fatsa/Ordu). Bu rehber mevzuat metinlerine dayanılarak hazırlanmış olup yeni gelişmelerde güncellenecektir. Son güncelleme: 16 Ekim 2026.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık teşkil etmez. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında süreler kesin ve hak düşürücü olabilir; sürelerin hesaplanması, uygulanacak kanun hükmü ve izlenecek yol somut olayın özelliklerine, tapu kayıtlarına ve sözleşme içeriğine göre farklılık gösterebilir. Yukarıdaki bilgiler yayın tarihi itibarıyla güncel kanun metinlerinden derlenmiş olup işlem öncesinde teyit edilmesi önerilir. Kesin ve size özel bir değerlendirme için Uzun Hukuk Bürosu’ndan veya alanında uzman bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.