Kira Artış Oranı Hesaplama (2026 Güncel) | Konut ve İşyeri Artış Rehberi

Kira Artış Oranı Hesaplama aracımız aracılığıyla ev veya işyeri kiralarındaki artış oranını kolayca hesaplayabilir whatsapp ta paylaşabilirsiniz. Mevcut kiranızı ve ilgili ayı seçmeniz yeterli.

Güncelleme Tarihi: 23 Haziran 2026

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yapılan düzenlemeler ve TÜİK tarafından her ay açıklanan enflasyon verileri, kira artış oranlarının belirlenmesinde en kritek rolü oynamaktadır. Özellikle 1 Temmuz 2024 itibarıyla konutlarda uygulanan %25’lik zam sınırının kalkmasıyla birlikte, kira artışları yeniden TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına endekslenmiştir .

Bu kapsamlı rehberde, Haziran 2026 itibarıyla güncel kira artış oranlarını, konut ve işyeri kiralarındaki yasal farklılıkları, doğru hesaplama yöntemlerini, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde uygulanacak özel durumları ve en sık karşılaşılan hukuki sorunların çözümlerini bulacaksınız. İster ev sahibi ister kiracı olun, haklarınızı ve sorumluluklarınızı bilmek için bu rehberi birincil kaynağınız olarak kullanabilirsiniz.

1. Giriş: Kira Artışının Hukuki Dayanağı ve Önemi

Kira ilişkisi, süresi boyunca tarafların hak ve borçlarının dengede tutulmasını gerektiren sürekli bir borç ilişkisidir. Ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon ve paranın alım gücündeki dalgalanmalar, kira bedelinin belirli dönemlerde güncellenmesini zorunlu kılar. İşte bu güncelleme, kira artışı olarak tanımlanır .

Kira artışının ana dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun (TBK) 344. maddesidir. Bu madde, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak bedel üzerinde anlaşmalarını, anlaşamazlarsa uygulanacak yasal sınırları düzenler. 18 Ocak 2019’da yapılan önemli bir değişiklikle, artış oranının belirlenmesinde uzun yıllar kullanılan ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) yerine, TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalaması esas alınmaya başlanmıştır .

Bu düzenleme, kira artışını hem konut hem de işyerleri için belirli bir disipline sokarken, kiracıyı fahiş artış taleplerine karşı korumayı, mal sahibinin ise mülkünün enflasyon karşısında değer kaybetmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

2. Haziran 2026 Güncel Kira Artış Oranı (TÜİK Verileriyle)

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), her ayın 3’ünde (iş günü olmayan durumlarda takip eden ilk iş gününde) bir önceki aya ait enflasyon rakamlarını açıklamaktadır . Kira artışında esas alınacak oran, sözleşmenin yenileneceği aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Örneğin, Haziran 2026’da yenilenecek bir kira sözleşmesi için, Mayıs 2026’da TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama verisi kullanılır.

05 Mart 2026 itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan Şubat 2026 enflasyon verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE oranı %33,39 olarak gerçekleşmiştir. Bu veri ışığında, Mart 2026 dönemi için hem konut hem de işyeri kiralarında uygulanabilecek yasal tavan artış oranı %33,39‘dur .

Haziran 2026 dönemi için hem konut hem de işyeri kiralarında uygulanabilecek yasal tavan artış oranı %32,24 olarak belirlenmiştir.

2.1. Son 12 Aylık Kira Artış Oranları Tablosu

Aşağıdaki tabloda, son bir yıl içinde sözleşme yenileyen kiracı ve mal sahiplerinin uygulayabileceği tavan oranlar görülmektedir. Bu tablo, hem geçmişe dönük bir kontrol hem de oranların seyri hakkında fikir vermektedir.

*Kaynak: TÜİK

3. Konut (Mesken) Kiralarında Artış Oranı Hesaplama

Konut kiraları, kanun koyucu tarafından daha korumacı bir yaklaşımla ele alınmıştır. TBK m. 344/1’e göre, konutlarda yeni dönem kira bedeli, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez .

3.1. Konutlarda Yasal Süreç ve %25 Sınırının Sona Ermesi

Bilindiği üzere, 11 Haziran 2022 tarihli düzenleme ile konut kiralarında geçici olarak %25’lik artış sınırı getirilmişti. Bu uygulama, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen tüm konut kira sözleşmelerinde artış oranı, tekrar TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına dönmüştür . Dolayısıyla, 2026 yılında yapılacak artışlarda %25 gibi bir sınırlama söz konusu değildir. Ev sahibi, yasal tavan olan %33,39’a (Mart 2026 için) kadar zam yapabilir, dilerse bu oranın altında bir artışta anlaşabilir.

3.2. Örnek Hesaplamalar

Kira artışı hesaplaması oldukça basittir. Mevcut kira bedeli, güncel TÜFE oranı ile çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir.

Formül:
Yeni Kira = Mevcut Kira + (Mevcut Kira x TÜFE 12 Aylık Ortalama Oranı / 100)

Örnek 1: Düşük Bütçeli Konut

• Mevcut Kira: 10.000 TL
• Artış Oranı (Mart 2026): %33,39
• Artış Tutarı: 10.000 x 33,39 / 100 = 3.339 TL
• Yeni Kira Bedeli: 10.000 + 3.339 = 13.339 TL

Örnek 2: Orta Segment Konut

• Mevcut Kira: 25.000 TL
• Artış Oranı (Mart 2026): %33,39
• Artış Tutarı: 25.000 x 0,3339 = 8.347,5 TL
• Yeni Kira Bedeli: 33.347,5 TL (küsurat genellikle tama tamamlanır)

Örnek 3: Yüksek Bedelli Konut

• Mevcut Kira: 40.000 TL
• Artış Oranı (Mart 2026): %33,39
• Artış Tutarı: 40.000 x 0,3339 = 13.356 TL
• Yeni Kira Bedeli: 53.356 TL

Not: Ev sahibi ve kiracı, yasal tavan olan %33,39’un altında bir oranda (örneğin %30) anlaşabilirler. Bu durumda sözleşmeye yazılan oran geçerli olur.

4. İşyeri (Ticari) Kiralarında Artış Oranı Hesaplama

İşyeri kiralarında durum, sözleşme serbestisinin daha geniş olduğu bir çerçevede şekillenir. Ancak sanılanın aksine, işyeri kiralarında da bir yasal tavan bulunmaktadır.

4.1. Sözleşme Serbestisi ve Yasal Tavan İlişkisi

TBK m. 344/1, işyeri kiraları için de geçerlidir. Buna göre, tarafların kira artışı konusunda anlaşmaları halinde bile, bu anlaşmanın geçerli olabilmesi için belirlenen oranın, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemesi gerekir . Eğer taraflar sözleşmede “kira artışı TÜFE oranında yapılacaktır” demişlerse, uygulanacak oran yine aynı veridir.

Ancak şu önemli bir ayrımdır: 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren, işyeri kiralarında da konutlarla aynı kural (TÜFE 12 aylık ortalama) geçerlidir. Daha önceki dönemlerde uygulanabilen “TÜFE veya ÜFE’nin yüksek olanı” veya “TÜFE + ÜFE / 2” gibi formüller, 1 Temmuz 2020 sonrası yenilenen sözleşmelerde ancak açıkça kararlaştırılmışsa uygulanabilir; aksi halde genel kural TÜFE’dir .

4.2. Örnek Hesaplamalar ve Endeks Tercihleri

İşyeri kiralarında da hesaplama yöntemi aynıdır.

Örnek 4: TÜFE’ye Endeksli İşyeri

• Mevcut Kira: 30.000 TL
• Artış Oranı (Mart 2026): %33,39
• Yeni Kira: 30.000 x (1 + 0,3339) = 40.017 TL

Örnek 5: Özel Oran Belirlenmiş İşyeri

• Mevcut Kira: 50.000 TL
• Sözleşmedeki Madde: “Her yıl yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki yılın kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranının yüzde 10 fazlası oranında artırılır.”
• TÜFE Oranı (Mart 2026): %33,39
• Uygulanacak Oran: %33,39 + %10 = %43,39
• Yeni Kira: 50.000 x (1 + 0,4339) = 71.695 TL

Bu örnekte, sözleşmede açıkça kararlaştırıldığı için TÜFE tavanının üzerine çıkılmıştır ve bu geçerlidir. Ancak sözleşmede “TÜFE oranında artış yapılır” yazıp da uygulamada TÜFE’nin üzerinde bir oran talep etmek mümkün değildir.

5. Kira Artışı Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

Kira artışı, yılın herhangi bir zamanı değil, sadece kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte yapılabilir.

5.1. Sözleşme Yenileme Tarihinin Önemi

Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitimiyle sona ermez; aksi fesih bildirimi yapılmadıkça aynı koşullarla bir yıl daha uzar. İşte bu uzama (yenilenme) döneminin başlangıcı, aynı zamanda kira artışının yapılacağı tarihtir .

• Örnek: Kira sözleşmesi 1 Eylül 2023’te başladıysa, ilk uzama dönemi 1 Eylül 2024’te, ikinci uzama dönemi 1 Eylül 2025’te başlar. 2026 yılı için artış, ancak 1 Eylül 2026‘da yapılabilir. Mal sahibinin, dönem ortasında “enflasyon çok arttı” diyerek ek zam talep etme hakkı yoktur.

5.2. Yazılı Bildirim Zorunluluğu

Kira artışı için tarafların karşılıklı anlaşması esastır. Mal sahibi, yeni dönemde uygulamak istediği kira bedelini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kiracı da bu bedeli kabul ettiğini (örneğin yeni tutarı banka havalesiyle göndererek) dolaylı olarak gösterebilir. Yazılı bildirim olmaksızın yapılan sözlü zam talepleri hukuki bağlayıcılık taşımaz .

6. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Artış (Kira Tespit Davası)

Kira hukukunun en karmaşık konularından biri, 5 yılını doldurmuş kira ilişkilerinde bedelin belirlenmesidir.

6.1. TBK Madde 344/3 Kapsamında Hakim Müdahalesi

TBK m. 344/3‘e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli konusunda taraflar anlaşamazsa, kira tespit davası açılarak bedel hakim tarafından belirlenir .

6.2. Emsal Kira Bedeli ve Hakkaniyet İndirimi

Hakim, yeni kira bedelini belirlerken üç temel ölçüt kullanır:

1. TÜFE 12 Aylık Ortalama Değişim Oranı: Bu oran, bir alt sınır veya temel referans noktasıdır.
2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziksel özellikleri.
3. Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgede, benzer özellikteki taşınmazlar için ödenen güncel kira bedelleri.

Hakim, bu üç veriyi değerlendirerek, hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit eder. Genellikle TÜFE oranının üzerinde, güncel piyasa koşullarına daha yakın bir rakama hükmedilir. Bu dava, ev sahibinin 5 yıldır enflasyon altında ezilen kirasını piyasa koşullarına yaklaştırması için en etkili yoldur. 2026 yılı itibarıyla, özellikle büyükşehirlerde açılan kira tespit davalarında, TÜFE oranının oldukça üzerinde artışlara hükmedildiği görülmektedir.

Önemli: %25 zam sınırlaması getiren geçici madde, 5 yılı dolduran ve TBK 344/3’e göre hakim tarafından belirlenecek kiraları kapsamamaktadır. Yani 5 yıllık kiracıya kira tespit davası açıldığında, hakim %25 ile bağlı değildir .

7. Sözleşmede Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hiçbir hüküm yoksa veya sadece “artış yapılacaktır” denilip oran belirtilmemişse, uygulanacak oran yine yasal tavan olan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır (TBK m. 344/2) . Bu durumda mal sahibi tek taraflı olarak bu oranın üzerinde bir artış talep edemez.

8. TEFE, TÜFE, ÜFE, Yİ-ÜFE Karışıklığı: Eski Sözleşmelerde Hangi Endeks Geçerli?

Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmelerde “TEFE” (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) veya “ÜFE” (Üretici Fiyat Endeksi) gibi eski kavramlar geçebilir.

• 01.01.2019 Tarihine Kadar: Eski sözleşmelerde “ÜFE (veya TEFE) artış oranında zam yapılır” ifadesi yer alıyorsa, bu hüküm geçerlidir. Ancak 2019 sonrası yapılan yasal değişiklikle, kanuni düzenleme gereği TÜFE’ye geçilmiştir.
• 01.01.2019 Sonrası: Bu tarihten sonra yapılan veya yenilenen sözleşmelerde, aksi açıkça kararlaştırılmamışsa, artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama olarak kabul edilir . Eğer sözleşmede “ÜFE oranında artış yapılacaktır” gibi eski bir ifade varsa, bu ifade kanun değişikliği sonrası geçersiz hale gelmiş olup, TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu konuda sıkça anlaşmazlık yaşanmakta olup, genellikle kiracı lehine yorum yapılmaktadır.

9. Uygulamada Sık Yaşanan Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları

9.1. “Kira Çok Düşük Kaldı” (Uyarlama Davası)

Sözleşmede artış oranı belirlenmiş olmasına rağmen, öngörülemeyen olağanüstü enflasyonist ortam nedeniyle kira bedelinin çok düşük kalması durumunda, mal sahibi uyarlama davası (aşırı ifa güçlüğü) açabilir. Bu dava, kira tespit davasından farklı olup, TBK’nın genel hükümlerine (m. 138) dayanır. Ancak bu davanın kabulü zordur ve hakimin takdir yetkisi geniştir.

9.2. Kiracının Yasal Oranın Üzerinde Zam Yapması

Kiracı, sözleşmede hüküm olmasa bile, dönem sonunda kendi isteğiyle TÜFE’nin üzerinde bir rakamı mal sahibine yatırırsa, bu durum zımni kabul sayılır. Ancak kiracı, “ihtirazı kayıt” (şerh) koyarak (örneğin “bu ödeme yasal artış oranının üzerinde olup, fazla kısım avans niteliğindedir” diyerek) ödemeyi yaparsa, fazla kısmı geri isteyebilir.

9.3. Stopaj ve KDV’nin Kira Artışına Etkisi

Net ve brüt kira kavramları sıkça karıştırılmaktadır. Kira artışı, net kira bedeli üzerinden hesaplanır.

• Stopaj: İşyeri kiralarında, kira ödemesi yapılırken %20 stopaj (vergi) kesintisi yapılır. Artış, stopaj öncesi brüt kira üzerinden hesaplanır.
• KDV: Hem konut (istisnai durumlar hariç) hem işyeri kiralarında KDV matrahı da brüt kira bedelidir. Artış yapıldığında, yeni brüt kira üzerinden KDV hesaplanır.

10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Haziran 2026’da kira artış oranı yüzde kaçtır?
Cevap: TÜİK’in açıkladığı Şubat 2026 verilerine göre, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması %33,39’dur. Mart 2026’da yenilenecek sözleşmeler için tavan artış oranı %32,24‘dur .

Soru 2: 5 yılı dolduran kiracıya ne kadar zam yapılır? %25 sınırı 5 yılı dolduranları kapsar mı?
Cevap: %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te tamamen kalkmıştır ve zaten 5 yılı dolduran kira ilişkileri için hiçbir zaman bağlayıcı olmamıştır. 5 yılı dolduran kiracılar için, eğer anlaşma sağlanamazsa, kira tespit davası ile hakim tarafından TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkelerine göre yeni kira belirlenir. Bu oran TÜFE’nin çok üzerinde olabilir .

Soru 3: Sözleşmede “kira artışı ÜFE oranında yapılacaktır” yazıyor. 2026’da ne yapmalıyım?
Cevap: 2019 yılında yapılan kanun değişikliğiyle, kira artışlarında ÜFE (Yİ-ÜFE) oranı yürürlükten kalkmıştır. Sözleşmenizde aksi açıkça yazsa bile, yasal düzenleme gereği güncel artışlarda TÜFE 12 aylık ortalama oranını uygulamanız gerekir. Anlaşmazlık halinde mahkemeler de TÜFE’yi esas alır .

Soru 4: Kira artışı yapmak için notere gitmek veya yazılı imza toplamak şart mı?
Cevap: Şart değildir. Tarafların sözlü anlaşması da geçerlidir. Ancak ispat açısından yazılı bildirim çok önemlidir. Mal sahibinin, yeni kira bedelini kiracıya e-posta, WhatsApp veya iadeli taahhütlü mektupla bildirmesi, olası bir uyuşmazlıkta elini güçlendirir .

Soru 5: İşyerim için sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artış yapılır” yazıyor. Buna rağmen daha yüksek zam isteniyor, ne yapmalıyım?
Cevap: Sözleşmeye bağlılık esastır. Talep edilen oran, TÜFE oranının üzerindeyse bu talebi reddedebilir ve yasal oran olan TÜFE 12 aylık ortalama tutarını banka yoluyla (açıklama kısmına “yeni dönem kira bedeli” yazarak) ödeyebilirsiniz. Israrlı talep durumunda arabulucuya veya mahkemeye başvurulabilir.

Soru 6: Yeni kiracı olacağım. Ev sahibi ile yıllık artış oranı için anlaşırken nelere dikkat etmeliyim?
Cevap: Sözleşmeye “kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama oranında yapılacaktır” yazılması en dengeli yoldur. “Her yıl %X oranında artış yapılacaktır” gibi sabit bir oran koyulacaksa, bu oranın fahiş olmamasına (örneğin %70-80 gibi) dikkat edin. Ayrıca “TÜFE + 5 puan” gibi formüller de mümkündür, ancak bu durumda tavanın ne kadar üzerine çıkılacağını hesaplamalısınız.

Soru 7: TÜİK verilerine nereden ulaşabilirim?
Cevap: TÜİK’in resmi web sitesi (tuik.gov.tr) üzerinden “Tüketici Fiyat Endeksi” bültenlerine ulaşabilirsiniz. Kira artışı için özellikle “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)” sütununa bakmalısınız .

11. Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler

2026 yılı, konut kiralarında %25 sınırının tamamen geride kaldığı ve artışların serbest piyasa koşullarına daha yakın ama TÜFE tavanı ile disipline edildiği bir dönemdir. Haziran 2026 için geçerli olan %32,24’lük oran, özellikle geçtiğimiz yılların yüksek enflasyon ortamı düşünüldüğünde, taraflar arasındaki makul dengeyi yansıtmaktadır.

Hukuki Tavsiyeler:

• Ev Sahiplerine: Yasal tavanın üzerinde ısrar etmek, kiracı ile aranızda gereksiz yere dava süreçlerine yol açabilir. Beş yılını doldurmuş kira ilişkilerinde, kira tespit davası ile kiranızı güncel piyasa koşullarına taşıma hakkınızı değerlendirin. Ancak bu davayı, sözleşme bitiminden itibaren belirli sürelerde açmanız gerektiğini unutmayın; bir avukattan destek alın.
• Kiracılara: Kira artış döneminizi takip edin. Mal sahibinizden gelen zam talebini, TÜİK’in resmi verileriyle karşılaştırın. Yasal oranın üzerinde bir taleple karşılaşırsanız, durumu medeni bir dille anlatarak doğru oranda ödeme yapın. Anlaşmazlık halinde, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu olduğu için, doğrudan dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı unutmayın.

Bu rehber, genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilir.