İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Ne Kadar Sürer? 2026 Güncel Rehber

Miras kalan bir evin, arsanın veya hisseli bir taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamadığında başvurulan en önemli hukuki yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Uygulamada daha çok “izale-i şuyu davası” olarak bilinen bu dava türü, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.

Bu davalarda en çok merak edilen konu ise şudur:

“İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?”

Ne yazık ki bu sorunun herkes için geçerli tek bir cevabı bulunmamaktadır. Davanın süresi taşınmazın niteliğine, hissedar sayısına, tebligat süreçlerine, bilirkişi incelemelerine ve satış aşamasına göre değişebilmektedir.

Ancak uygulamadaki ortalama süreler dikkate alındığında ortaklığın giderilmesi davalarının çoğu zaman birkaç ay içerisinde sonuçlanmadığı, belirli bir zaman gerektirdiği görülmektedir.

Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar sürdüğünü, süreci etkileyen faktörleri ve uygulamada karşılaşılan durumları ayrıntılı şekilde ele alacağız.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

Örneğin;

Miras kalan bir ev,
Bir arsa,
Tarla,
Bağ veya bahçe,
Hisseli işyeri,

üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması halinde ortaklardan herhangi biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Türk hukukunda hiç kimse ortak mülkiyet ilişkisini sürdürmeye zorlanamaz.

Bu nedenle hissedarlardan biri dahi ortaklığın sona ermesini isterse gerekli şartlar oluştuğunda dava açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Uygulamada en çok merak edilen konu budur.

Genel olarak değerlendirildiğinde:

İzale-i şuyu davası ortalama 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.

Ancak bu süre;

Davanın bulunduğu mahkemenin iş yüküne,
Taraf sayısına,
Tebligat işlemlerine,
Bilirkişi incelemelerine,
Keşif yapılmasına,
İstinaf sürecine,
Satış işlemlerine,

göre önemli ölçüde değişebilir.

Bazı dosyalar yaklaşık bir yıl içerisinde sonuçlanabilirken bazı dosyaların tamamlanması birkaç yılı bulabilmektedir.

Özellikle mirasçılar arasında çok sayıda hissedar bulunması halinde süreç uzayabilmektedir.

Dava Süresini Etkileyen Faktörler

1. Hissedar Sayısı

Davada taraf sayısı arttıkça süreç genellikle uzar.

Örneğin:

2 hissedarlı bir taşınmaz
ile
25 hissedarlı bir taşınmaz

aynı sürede sonuçlanmayacaktır.

Her hissedara ayrı tebligat yapılması gerekir.

Adres araştırmaları ve usul işlemleri süreyi uzatabilir.

2. Yurtdışında Bulunan Hissedarlar

Mirasçılardan birinin veya birkaçının yurtdışında yaşaması durumunda tebligat işlemleri daha uzun sürebilir.

Bu durum özellikle uluslararası tebligat prosedürleri nedeniyle dava süresini etkileyebilmektedir.

3. Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme çoğu dosyada bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır.

Bilirkişi;

Taşınmazın niteliğini,
Bölünebilir olup olmadığını,
Değerini,

inceleyerek rapor hazırlar.

Raporun hazırlanması ve itirazların değerlendirilmesi belirli bir zaman gerektirir.

4. Keşif Yapılması

Taşınmazın yerinde incelenmesi gerekiyorsa keşif yapılabilir.

Keşif tarihi belirlenmesi, bilirkişi görevlendirilmesi ve rapor hazırlanması süreci uzatabilmektedir.

5. İstinaf Başvurusu

Kararın ardından taraflardan biri istinaf yoluna başvurursa dosya Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenir.

Bu durum da sürenin uzamasına neden olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim Mümkün mü?

Mahkeme öncelikle taşınmazın bölünerek paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Buna aynen taksim denilmektedir.

Örneğin;

10.000 metrekarelik bir arsanın teknik olarak bölünmesi mümkünse mahkeme aynen paylaşım yolunu değerlendirebilir.

Ancak;

Küçük parseller,
Konutlar,
Daireler,
Tek yapıdan oluşan taşınmazlar

bakımından çoğu zaman aynen paylaşım mümkün olmamaktadır.

Bu durumda satış yoluna gidilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Uygulamada en sık karşılaşılan yöntem budur.

Mahkeme taşınmazın bölünemeyeceğine karar verirse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmeder.

Bu durumda taşınmaz satılır ve elde edilen bedel hissedarlara payları oranında dağıtılır.

Özellikle miras kalan dairelerde ve konutlarda genellikle bu yöntem uygulanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Aşamaları

Dava Açılması

Dava Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Davacı ortaklardan herhangi biri olabilir.

Tüm hissedarların davada taraf olarak gösterilmesi gerekir.

Tebligat Süreci

Mahkeme davayı diğer hissedarlara bildirir.

Adres tespiti ve tebligat işlemleri bazen sürecin en uzun aşamalarından biri olabilir.

Bilirkişi ve Keşif

Mahkeme gerekli görürse bilirkişi görevlendirir.

Taşınmazın özellikleri incelenir.

Karar

Mahkeme;

Aynen taksim
veya
Satış

yöntemlerinden hangisinin uygulanacağına karar verir.

Satış Aşaması

Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri başlar.

Birçok kişi davanın kararla birlikte bittiğini düşünmektedir.

Oysa uygulamada satış aşaması da önemli bir zaman almaktadır.

Mahkeme Kararından Sonra Süreç Ne Kadar Sürer?

Kararın verilmesi ortaklığın fiilen sona erdiği anlamına gelmez.

Özellikle satış kararı verilmişse:

Satış hazırlıkları,
Kıymet takdiri,
İlan işlemleri,
İhale süreci,
Satışın kesinleşmesi,
Bedelin dağıtılması,

gibi işlemler yapılır.

Bu nedenle karar sonrası süreç de aylar sürebilmektedir.

Satış Memurluğu ve İhale Süreci

Taşınmazın satışına karar verildiğinde satış işlemleri yürütülür.

İhale sürecinde:

Taşınmazın değeri belirlenir,
Satış ilanı yapılır,
Teklifler alınır,
İhale gerçekleştirilir.

İhalenin kesinleşmesinden sonra satış bedeli hissedarlara dağıtılır.

Bu aşama da dava süresinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatın Önemi

Ortaklığın giderilmesi davaları ilk bakışta basit görünse de uygulamada birçok teknik ayrıntı içerir.

Özellikle;

Taraf teşkili,
Tebligat işlemleri,
Mirasçılık durumları,
Bilirkişi raporları,
Satış süreci,
İhale işlemleri,

bakımından hukuki destek alınması sürecin daha sağlıklı yürütülmesini sağlayabilir.

Sık Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davasını kim açabilir?

Hissedarlardan herhangi biri tek başına açabilir.

Diğer hissedarların onayı gerekir mi?

Hayır. Tek bir hissedarın talebi yeterlidir.

Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet. Uygulamada en sık açılan ortaklığın giderilmesi davaları miras kalan taşınmazlara ilişkindir.

Davayı kaybeden taraf olur mu?

Bu dava türünde klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf bulunmaz. Amaç ortaklığın sona erdirilmesidir.

Hissedar satış istemiyorsa ne olur?

Tek bir hissedar dahi ortaklığın giderilmesini isterse dava açılabilir.

Hissedar kendi payını satabilir mi?

Evet. Hissedar payını üçüncü kişilere devredebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası zorunlu arabuluculuğa tabi midir?

Somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Güncel mevzuatın kontrol edilmesi önemlidir.

Dava devam ederken taşınmaz kullanılabilir mi?

Kural olarak evet. Ancak kullanım nedeniyle ayrıca ecrimisil veya benzeri uyuşmazlıklar gündeme gelebilir.

Satış bedeli nasıl paylaşılır?

Herkes tapudaki hissesi oranında pay alır.

İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?

Genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanmakla birlikte somut olayın özelliklerine göre daha kısa veya daha uzun sürebilir.

Sonuç

İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası, hisseli taşınmazlarda ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Davanın süresi; hissedar sayısı, tebligat işlemleri, bilirkişi incelemeleri, keşif, istinaf ve satış süreçlerine bağlı olarak değişmektedir.

Her ne kadar bazı dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilse de uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının ve satış aşamasının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle taşınmazın özelliklerine göre hukuki durumun ayrıntılı olarak incelenmesi ve sürecin dikkatle takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.