Türkiye’de son yıllarda enflasyonist ortam, konut fiyatlarındaki fahiş artışlar ve yasal kira artış oranlarındaki sınırlamalar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları zirveye taşımıştır. Bu süreçte mülk sahiplerinin kendilerini güvenceye almak, diledikleri zaman kiracıyı tahliye edebilmek veya taşınmazı güncel piyasa değerinden yeniden kiraya verebilmek adına en sık başvurduğu yöntemlerden biri “tahliye taahhütnamesi” olmuştur. Bir hukukçu olarak ofisimizde en çok karşılaştığımız ve vatandaşlarımızın büyük bir endişeyle yönelttiği “Tahliye taahhütnamesi imzaladım, evden çıkarılır mıyım?” sorusu, hem mülkiyet hakkını hem de barınma hakkını doğrudan ilgilendiren son derece kritik bir hukuki meseledir. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde şekillenen bu müessese, usulüne uygun yapıldığında ev sahibine kiracıyı mahkeme kararıyla evden çıkarma yetkisi verirken; usul ve yasaya aykırı düzenlendiğinde ise tamamen geçersiz bir kağıt parçasına dönüşebilmektedir. Dolayısıyla, bu taahhütnamenin hukuki niteliğini, doğurduğu sonuçları ve kiracının bu süreçteki haklarını çok iyi analiz etmek gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalayan Kiracı Evden Çıkarılır mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşatmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir. Bu kanun hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, usulüne uygun ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracının evden çıkarılması hukuken mümkündür ve hatta oldukça kolaydır. Kanun koyucu, kiracının hür iradesiyle belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair verdiği bu yazılı sözü bağlayıcı kılmış ve ev sahibine doğrudan icra takibi yapma veya tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Ancak buradaki en kritik husus, ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için kanunda öngörülen bir aylık “hak düşürücü süre” içinde harekete geçmek zorunda olmasıdır; aksi takdirde taahhütnameye dayalı tahliye hakkı o dönem için ortadan kalkacaktır.

Ev sahibinin elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda, tahliye tarihi geldiğinde kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi genellikle İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddeleri uyarınca “Yazılı Sözleşme ile Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi” yoluna gider. Bu süreçte icra dairesi tarafından kiracıya “Örnek 14” ödeme ve tahliye emri gönderilir; bu tebligatı alan kiracının, taahhütnamedeki imzaya veya tahliye tarihine itiraz etmek için tebliğden itibaren yalnızca 7 günlük bir süresi vardır. Eğer kiracı bu 7 günlük süre içinde icra dairesine giderek imzaya, tarihe ya da taahhütnamenin geçerliliğine yönelik usulüne uygun bir itirazda bulunmazsa, takip kesinleşir ve icra müdürlüğü aracılığıyla kiracının evden zorla tahliyesi (tahliye işleminin fiilen gerçekleştirilmesi) süreci başlar. Bu nedenle kiracının pasif kalması, hiçbir hukuki işlem yapmaması doğrudan evden çıkarılmasıyla sonuçlanacaktır.

Ancak kiracının taahhütnameyi imzalamış olması, her koşulda derhal ve sorgusuz sualsiz evden çıkarılacağı anlamına gelmez; çünkü kiracının icra dairesinde yapacağı gerekçeli itirazlar süreci tamamen yargısal bir boyuta taşır. Kiracı süresi içinde takibe itiraz ettiğinde icra takibi durur ve ev sahibinin tahliyeyi gerçekleştirebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinde “Tahliye Davası” açması veya İcra Hukuk Mahkemesinden “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” talep etmesi gerekir. Bu aşamada mahkeme, taahhütnamenin kanunun aradığı geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını, irade fesadı hallerinin bulunup bulunmadığını ve tarafların iddialarını detaylı bir şekilde inceler. Dolayısıyla, tahliye taahhütnamesi imzalayan bir kiracının evden çıkarılma riski son derece yüksek olmakla birlikte, bu süreç otomatik bir işlem olmayıp, kiracının yapacağı hukuki savunmalar ve davanın seyri doğrultusunda şekillenecek titiz bir yargılama sürecine tabidir.

Hangi Durumlarda Tahliye Taahhütnamesi Geçersiz Sayılır?

Bir tahliye taahhütnamesinin kiracıyı evden çıkarmak için kullanılabilmesi, onun tamamen “hukuken geçerli” bir şekilde kurulmuş olmasına bağlıdır ve Türk yargı pratiğinde bu geçerlilik son derece katı şartlara tabi tutulmuştur. İlk ve en önemli geçersizlik sebebi, taahhütnamenin tanzim (düzenleme) tarihinin, kira sözleşmesinin imza tarihiyle aynı gün veya daha önceki bir tarih olmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesi kurulurken veya kurulmadan önce verilen tahliye taahhütnameleri, kiracının konut bulma ihtiyacı ve baskısı altında (müzayaka hali) özgür iradesi dışında imzalandığı kabul edildiğinden kesin olarak geçersizdir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için, taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmesinden (anahtar tesliminden) makul bir süre sonra, kiracının üzerindeki barınma baskısı kalktıktan sonra özgür iradesiyle imzalanmış olması şarttır.

Sektörde sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum ise kiracılara boş kağıda veya tarih kısımları boş bırakılmış formlara imza attırılmasıdır; bu durum “boş tahliye taahhütnamesi” (beyaza imza) olarak adlandırılır ve hukuki durumu oldukça karmaşıktır. Hukuk genel kurulu kararları uyarınca, boş bir kağıda imza atan kişi, bu belgenin üzerinin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ancak yazılı ve kesin bir delille (örneğin yazılı bir sözleşme veya mesaj kaydıyla) kanıtlamak zorundadır; aksi halde imzayı atan kişi belgenin üzerinin doldurulma şeklini peşinen kabul etmiş sayılır. Bununla birlikte, eğer kiracı taahhütnamenin zorla, tehditle veya hileyle imzalatıldığını (TBK m. 30-39 irade fesadı halleri) kanıtlarsa veya belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia edip imza itirazında bulunursa, yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde taahhütname geçersiz kabul edilecektir. Ayrıca, kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı varsa ve taahhütname kiracıların tamamı tarafından değil de sadece biri tarafından imzalanmışsa, bu taahhütname de böl bölünemez borç ilişkisi gereği tamamen geçersiz sayılacaktır.

Son olarak, aile konutu güvencesi kapsamında eş rızasının bulunmaması da tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan çok önemli bir hukuki engeldir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, aile konutu olarak kullanılan taşınmazın kira sözleşmesinin tarafı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Yargıtay, bu hüküm doğrultusunda, aile konutu niteliğindeki bir ev için, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesini, diğer eşin açık (yazılı) muvafakati bulunmadığı takdirde geçersiz saymaktadır; bu durumda rızası alınmayan eş mahkemeye başvurarak taahhütnamenin iptalini sağlayabilir. Tüm bunlara ek olarak, taahhütnamede tahliye edilecek tarihin net, belirli ve şüpheye yer bırakmayacak şekilde yazılmamış olması veya taahhüdün yazılı şekilde yapılmayıp sözlü olarak verilmesi de belgeyi hukuken geçersiz kılan temel usul hataları arasında yer almaktadır.

Özetlemek gerekirse, tahliye taahhütnamesi imzalamış bir kiracının evden çıkarılması hukuken mümkün ve yasal bir süreç olmakla birlikte, bu durum ancak taahhütnamenin kanunun ve Yargıtay kararlarının aradığı tüm geçerlilik şartlarını eksiksiz taşıması halinde gerçekleşebilir. Kira ilişkisinin başında baskı altında imzalatılan, tarihleri boş bırakılan, eşin rızası alınmayan veya usulüne uygun sürelerde işleme konulmayan taahhütnameler kiracıyı evden çıkarmak için yeterli değildir. Hak kaybına uğramamak, haksız tahliye taleplerine karşı doğru zamanda doğru hukuki itirazları sunabilmek adına hem kiracıların hem de ev sahiplerinin süreci uzman bir gayrimenkul avukatı ile takip etmeleri son derece büyük önem arz etmektedir.

 Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Kiracıyı Nasıl Etkiler?

Türkiye’de son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon ve buna bağlı olarak konut fiyatları ile kira bedellerinde görülen fahiş artışlar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkileri tarihin en gergin seviyesine taşımıştır. Bu süreçte ev sahipleri, taşınmazlarını güncel piyasa değerlerinden kiraya verebilmek ya da mevcut kiracılarını tahliye ederek mülklerini serbestçe tasarruf edebilmek adına çeşitli hukuki yollara başvurmaktadırlar. İşte bu yolların en başında ve en etkilisi olarak kabul edilen hukuki enstrüman, “Tahliye Taahhütnamesi”dir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı tek taraflı olarak üstlendiği yazılı bir irade beyanıdır. Ancak bu belgenin hukuki gücü ve kiracı üzerindeki bağlayıcılığı, hem kiracılar arasında büyük bir endişe kaynağı oluşturmakta hem de yargı organlarını en çok meşgul eden uyuşmazlıkların başında gelmektedir.

Birçok kiracı, kiralık ev bulmanın neredeyse imkansız hale geldiği piyasa koşullarında, sırf başını sokacak bir yuva bulabilmek amacıyla ev sahiplerinin önlerine koyduğu boş veya dolu tahliye taahhütnamelerini düşünmeden imzalamak zorunda kalmaktadır. İmza atıldıktan sonra ise “Tahliye taahhütnamesi imzaladım, gerçekten evden çıkarılır mıyım?” sorusu kiracıların zihnini kemiren en büyük kabusa dönüşmektedir. Bu soruya verilecek yanıt ne mutlak bir “evet” ne de kesin bir “hayır”dır; zira Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları, kiracıyı koruyan son derece sıkı şekil ve geçerlilik şartları öngörmüştür. İmza atılmış olması, kiracının derhal ve koşulsuz olarak sokağa atılacağı anlamına gelmez; belgenin hukuki geçerliliği, imza tarihi, tanzim tarihi ve irade fesadı gibi unsurlar titizlikle incelenmelidir.

Bu kapsamlı rehber niteliğindeki makalemizde, tahliye taahhütnamesi imzalayan bir kiracının karşı karşıya olduğu hukuki riskleri, bu belgenin hangi şartlar altında geçersiz sayılabileceğini, ev sahiplerinin bu belgeye dayanarak başlatabileceği icra ve dava süreçlerini en ince ayrıntısına kadar inceleyeceğiz. Güncellenen Türk hukuk kuralları, arabuluculuk zorunluluğu, Yargıtay’ın en son emsal kararları ve aile konutu koruması gibi kritik konuları ele alarak, kiracıların haklarını nasıl savunabileceklerini ve hangi hukuki yollara başvurarak tahliye sürecini durdurabileceklerini adım adım açıklayacağız. Bilgi, bu zorlu süreçte kiracının en büyük kalkanıdır ve yasal hakların doğru zamanda, doğru usulle kullanılması telafisi imkansız zararların önüne geçecektir.

Tahliye Taahhütnamesinin Yasal Dayanağı ve Türk Borçlar Kanunu Madde 352

Tahliye taahhütnamesinin Türk hukuk sistemindeki yasal temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona ermesi” başlıklı 352. maddesinin ilk fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi açıkça; kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya verenin kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceğini hüküm altına almıştır. Bu düzenleme, sözleşme serbestisi ilkesinin kira hukukundaki yansımalarından biri olmakla birlikte, kiracının sosyal ve ekonomik olarak zayıf konumda olduğu gerçeğini göz ardı etmeyen bir denge üzerine kurulmuştur. Kanun koyucu, kiracıyı koruma amacı gütse de, belirli şartların varlığı halinde mülkiyet hakkının korunması adına ev sahibine de bu hızlı tahliye imkanını tanımıştır.

Hukuki niteliği itibariyle tahliye taahhüdü, kiracının kiraya verene yönelttiği, bozucu yenilik doğuran ve tek taraflı bir irade beyanıdır. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin süresinden önce veya sözleşme süresinin sonunda, herhangi bir ek şart aranmaksızın sona erdirilmesi sonucunu doğurur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, taahhüdün bizzat kiracı tarafından (veya yetkilendirdiği temsilcisi vasıtasıyla) verilmiş olması gerekliliğidir. Ev sahibinin tek taraflı beyanları veya kira sözleşmesine konulan ve kiracının özgür iradesini yansıtmayan genel geçer maddeler, TBK 352 anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilemez. Kanun, bu belgenin geçerliliğini son derece katı emredici kurallara bağlayarak, taraflar arasındaki güç dengesizliğinin kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Yasal düzenlemenin ruhuna bakıldığında, tahliye taahhütnamesinin varlığı ev sahibine doğrudan doğruya mülkü zorla boşaltma yetkisi vermez; sadece yasal bir takip veya dava açma hakkı bahşeder. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte evi rızasıyla boşaltmazsa, ev sahibi kanunun öngördüğü bir aylık süre içinde ya icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmalı ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, süresinde kullanılmayan taahhütname hukuki geçerliliğini yitirir ve ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Dolayısıyla, TBK 352. maddesi hem kiracının haklarını koruyan süreler barındırmakta hem de ev sahibine mülkiyet hakkını koruması için sınırlı ve disipline edilmiş bir hukuki koridor sunmaktadır.

Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şekil ve İçerik Şartları Nelerdir?

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve mahkemeler ile icra daireleri nezdinde hüküm doğurabilmesi için kanunun ve yargısal uygulamaların öngördüğü belirli şekil ve içerik şartlarını kümülatif olarak taşıması zorunludur. Bu şartlardan ilki ve en temeli, taahhüdün kesinlikle “yazılı” olarak yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 352 açıkça yazılılık şartı aramıştır; bu nedenle sözlü olarak verilen tahliye taahhütlerinin, şahit huzurunda yapılmış olsalar dahi hukuken hiçbir geçerliliği yoktur. Yazılılık şartı adi yazılı şekilde (tarafların kendi arasında imzaladığı bir kağıtla) yerine getirilebileceği gibi, noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir. Noter kanalıyla yapılan taahhütnameler, imza ve tarih itirazlarını büyük ölçüde bertaraf ettiği için ispat gücü açısından ev sahiplerine büyük bir avantaj sağlamaktadır.

İkinci temel şart, taahhütnamede tahliye edilecek tarihin net, belirli ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde gösterilmiş olmasıdır. “Kiracı evi en kısa sürede boşaltacaktır” veya “Ev satıldığında kiracı çıkacaktır” gibi muğlak, şarta bağlı veya belirsiz ifadeler içeren taahhütnameler geçersizdir. Tarihin gün, ay ve yıl olarak (örneğin; 31.12.2025) açıkça yazılması veya en azından “2025 yılının Aralık ayının son günü” gibi kesin olarak belirlenebilir olması gerekir. Yargıtay, tahliye tarihinin belirlenebilir olmasını yeterli görse de, uygulamada herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına tarihin spesifik olarak yazılması her iki tarafın da yararınadır. Ayrıca, taahhüdün kayıtsız ve şartsız olması gerekir; yani “kiracı yeni bir ev bulursa çıkacaktır” gibi geciktirici veya bozucu şartlara bağlanan taahhütler geçerli bir tahliye nedeni oluşturmaz.

Üçüncü ve belki de uygulamada en çok uyuşmazlık yaratan şart ise, taahhüdün kiralananın “teslim edilmesinden sonra” verilmiş olmasıdır. Bu şart, kiracının sözleşme yapılırken içinde bulunduğu ekonomik ve sosyal baskı altında, sırf evi kiralayabilmek amacıyla özgür iradesi dışında taahhüt vermesini engellemek amacıyla getirilmiştir. Eğer taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce imzalanmışsa, kanunun emredici hükmüne aykırılık nedeniyle başlangıçtan itibaren geçersizdir. Geçerli bir taahhütnamede hem belgenin düzenlendiği tarih (tanzim tarihi) hem de evin boşaltılacağı tarih (tahliye tarihi) bulunmalı ve tanzim tarihi mutlaka kira sözleşmesinin imza tarihinden ve evin fiili teslim tarihinden sonraki bir güne ait olmalıdır.

En Kritik Unsur: Tahliye Taahhütnamesinin Veriliş Zamanı (İmza Tarihi)

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini belirleyen en kritik, üzerinde en çok hukuki tartışma dönen ve mahkeme kararlarına konu olan unsur, belgenin veriliş zamanı yani imza tarihidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer alan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ibaresi, bu belgenin geçerliliği için bir milattır. Kanun koyucu, kiracının henüz eve taşınmadan, eşyalarını taşımaya başlamadan veya kira sözleşmesini imzalama aşamasındayken ev sahibine karşı pazarlık gücünün bulunmadığını kabul eder. Bu zayıf konumdaki kiracının, barınma ihtiyacını karşılamak adına önüne konulan her türlü taahhüdü imzalamaya hazır olacağı varsayıldığından, kira sözleşmesi kurulurken veya kurulmadan önce verilen tahliye taahhütleri hukuk düzeni tarafından korunmaz ve geçersiz kabul edilir.

Peki, “teslimden sonra” kavramı pratikte ne anlama gelmektedir? Evin fiilen kiracının kullanımına sunulması, anahtarların teslim edilmesi ve kiracının mülke yerleşmesiyle teslim olgusu gerçekleşmiş olur. Hukuken güvenli bir tahliye taahhütnamesi almak isteyen bir ev sahibinin, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve anahtar tesliminden makul bir süre sonra (örneğin birkaç hafta veya ay sonra) kiracıdan bu taahhüdü alması gerekir. Yargıtay uygulamalarında, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen veya sözleşmenin bir maddesi olarak sözleşme metnine yedirilen tahliye taahhütleri, kiracının müzayede (zorda kalma) altında hareket ettiği karinesiyle doğrudan geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle, tanzim tarihinin sözleşme tarihinden sonraki bir tarih olması, belgenin ayakta kalabilmesi için ilk ve en önemli şarttır.

Bu noktada ispat yükü ve belgelerin üzerindeki tarihler büyük önem kazanmaktadır. Eğer kiracı, taahhütnamedeki tanzim tarihinin aslında gerçeği yansıtmadığını, belgenin kendisine kira sözleşmesi imzalanırken zorla ve tarih kısımları boş olarak imzalattırıldığını iddia ediyorsa, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Ancak yazılı bir belgeye karşı ileri sürülen bu tür iddiaların ispatı son derece zor olup, kiracının elinde güçlü deliller bulunmalıdır. Dolayısıyla, imza tarihinin fiilen ne zaman atıldığı ile belgede yazan tanzim tarihinin uyuşması, tarafların haklarının korunması açısından hayati bir öneme sahiptir ve kiracıların teslimden önce hiçbir şekilde bu tür belgelere imza atmaması hayati önem taşır.

Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak: Yargıtay Kararları Işığında Hukuki Sonuçlar

Uygulamada en sık karşılaşılan ve kiracıları en çok mağdur eden durumların başında, ev sahiplerinin kira sözleşmesinin imzalanması sırasında kiracıya tarih kısımları (tanzim ve tahliye tarihleri) boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalatmaları gelmektedir. Kiracı, o anki konut bulma telaşı ve çaresizliğiyle bu boş kağıda imza atmakta, ev sahibi ise daha sonra bu boşlukları kendi arzusuna göre, yasal şartlara uygun görünecek şekilde (örneğin sözleşmeden aylar sonraki bir tanzim tarihi ve uygun bir tahliye tarihi yazarak) doldurmaktadır. Kiracılar, “Ben imzaladığımda buralar boştu, sonradan doldurulmuş, bu belge geçersizdir” diyerek mahkemelere başvurduklarında ise genellikle acı bir hukuki gerçekle karşılaşmaktadırlar.

Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik ve istikrarlı içtihatları, kiracılar açısından oldukça katıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin kararlarına göre; boş kağıda imza atan (beyaza imza) kişi, bu imzanın üzerinin diğer tarafça aralarındaki anlaşmaya uygun olarak doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Hukukumuzda “güven ilkesi” ve “ahde vefa” prensipleri gereğince, boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracı, bunun üzerinin sonradan doldurulmasının hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. Yargıtay, belgenin boş olarak verildiği ve sonradan anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasını kiracının somut ve yazılı delillerle ispat etmesi gerektiğini aramaktadır. Tanık beyanları (şahitler) bu tür durumlarda yazılı belgenin aksini ispat etmek için tek başına yeterli kabul edilmemektedir.

Bu durum, kiracıyı son derece dezavantajlı bir konuma sokmaktadır; çünkü fiilen boş imzalanan bir belgenin, anlaşmaya aykırı doldurulduğunu gösteren yazılı bir karşı belge (örneğin ev sahibinin “bu belge boş alınmıştır” diye imzaladığı bir başka evrak) olmadan ispat edilmesi neredeyse imkansızdır. Dolayısıyla, boş tahliye taahhütnamesi imzalayan bir kiracı, ev sahibinin bu boşlukları yasal sürelerle uyumlu olacak şekilde doldurması halinde, hukuken geçerli bir taahhütname ile karşı karşıya kalır. Kiracıların “nasılsa boş, geçersizdir” düşüncesiyle bu belgelere imza atmaları, ilerleyen süreçte mülkten cebri icra yoluyla çıkarılmalarına neden olabilecek en büyük hukuki hatadır.

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Kiracının İleri Sürebileceği İtirazlar ve Savunmalar

Hakkında tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi başlatılan veya dava açılan bir kiracı, tamamen çaresiz değildir. Türk hukuku, kiracıya bu taahhütnamenin geçersizliğini veya usulsüzlüğünü ileri sürebilmesi için çeşitli savunma mekanizmaları ve itiraz hakları tanımıştır. Kiracının yapabileceği savunmalar temel olarak şekli itirazlar, maddi hukuka dayalı itirazlar ve irade fesadı iddiaları olmak üzere üç ana grupta toplanabilir. Bu itirazların doğru zamanda ve usulüne uygun olarak ileri sürülmesi, tahliye sürecini durdurabileceği gibi davanın kiracı lehine sonuçlanmasını da sağlayabilir.

İlk olarak, kiracı taahhütnamenin şekil şartlarını taşımadığını ileri sürebilir. Örneğin, taahhütnamede tahliye tarihinin yazılmadığı, tarihin belirsiz olduğu veya belgenin yazılı şekilde yapılmadığı yönündeki itirazlar şekli savunmalardır. Bunun yanı sıra, taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce veya sözleşmeyle aynı gün imzalandığı, yani “teslimden sonra verilme” şartını taşımadığı iddiası en güçlü savunmalardan biridir. Kiracı, eğer elinde elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin başlangıç tarihleri, nakliye faturası veya apartman karar defteri gibi fiili teslim tarihini ve taşınma tarihini ispatlayan yazılı deliller varsa, taahhütnamenin geçersizliğini mahkeme önünde kanıtlayabilir.

İkinci olarak, irade fesadı (hata, hile, korkutma/ikrah) halleri ileri sürülebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 30-39. maddeleri arasında düzenlenen irade fesadı hallerinde, kiracı taahhütnameyi özgür iradesi dışında, hileyle veya zorlama (tehdit) altında imzaladığını iddia edebilir. Örneğin, ev sahibinin “Bu taahhütnameyi imzalamazsan seni eve almam, eşyalarını sokağa atarım” şeklindeki baskıları ikrah (korkutma) kapsamında değerlendirilebilir. Ancak irade fesadı iddialarının, bu durumun ortadan kalktığı veya öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde ileri sürülmesi şarttır ve bu iddiaların mahkemede somut delillerle ispatlanması oldukça yüksek bir hukuki standart gerektirir.

İmza İtirazı: Tahliye Taahhütnamesindeki İmza Bana Ait Değil Diyen Kiracı Ne Yapmalı?

Ev sahibi tarafından icra dairesi aracılığıyla gönderilen tahliye emrini tebellüğ eden kiracının karşılaştığı durumlardan biri de, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmaması, yani imzanın taklit edilmiş veya sahte olması durumudur. Bu durumda kiracının derhal hukuki aksiyon alması gerekir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca, kiracı kendisine tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde icra dairesine başvurarak imza itirazında bulunmalıdır. Bu itiraz dilekçesinde, “Taahhütnamedeki imza bana ait değildir, imzaya açıkça itiraz ediyorum” ifadesi net ve tereddütsüz bir şekilde yer almalıdır; aksi takdirde imza kiracı tarafından kabul edilmiş sayılır.

Süresi içinde yapılan imza itirazı, icra takibini kendiliğinden durdurur. Bu aşamadan sonra ev sahibi, takibin devamını sağlamak için İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” davası açmak veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali ve tahliye” davası açmak zorundadır. Davada mahkeme, imzanın kiracıya ait olup olmadığını tespit etmek üzere bilirkişi incelemesi yaptıracaktır. Bu inceleme kapsamında kiracıdan mukayeseye esas (örnek) imzalar alınır; kiracının geçmişte kamu kurumlarında, bankalarda veya diğer resmi belgelerde attığı ıslak imzalar celp edilerek grafoloji (imza ve yazı) uzmanları veya Adli Tıp Kurumu tarafından detaylı bir inceleme gerçekleştirilir.

Yapılan kriminal inceleme sonucunda imzanın kiracıya ait olmadığı kesinleşirse, mahkeme tahliye talebini reddeder ve ev sahibi aleyhine takip konusu değer üzerinden ‘den az olmamak üzere icra inkar tazminatına ve para cezasına hükmeder. Ayrıca sahte imza atan ev sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu uyarınca “Resmi veya Özel Belgede Sahtecilik” suçundan suç duyurusunda bulunulur. Ancak, eğer inceleme sonucunda imzanın kiracıya ait olduğu ortaya çıkarsa, bu kez kiracı kötü niyetli itirazda bulunduğu gerekçesiyle tazminat ve para cezası ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalacaktır. Bu nedenle imza itirazı, yalnızca imzanın gerçekten sahte olduğu durumlarda başvurulması gereken ciddi bir hukuki yoldur.

Tarih İtirazı: Taahhütname Tarihinin Sonradan Doldurulduğu İddiası Nasıl İspatlanır?

Tahliye taahhütnameleriyle ilgili en çetin hukuk savaşları, tanzim (düzenleme) ve tahliye tarihlerinin sonradan, kiracının gıyabında ve rızası hilafına doldurulduğu iddiaları etrafında yaşanmaktadır. Kiracı, imza atarken belgenin boş olduğunu, ev sahibinin bu tarihleri sonradan kendi kafasına göre yazarak geçerli bir taahhütname gibi gösterdiğini iddia ettiğinde, hukuk dünyasında “yazılı delille ispat zorunluluğu” kuralı ile karşı karşıya kalır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, senede karşı senetle ispat kuralı geçerlidir; yani yazılı bir belgenin içeriğinin aksini iddia eden taraf, bu iddiasını ancak aynı güçte yazılı bir delille kanıtlayabilir.

Kiracı, taahhütnamedeki tarihlerin sonradan doldurulduğunu ispatlamak için öncelikle taraflar arasındaki yazılı iletişim kanallarına başvurabilir. Günümüzde WhatsApp yazışmaları, e-postalar, SMS mesajları veya arabuluculuk tutanakları mahkemeler tarafından “delil başlangıcı” veya doğrudan delil olarak kabul edilebilmektedir. Örneğin, ev sahibinin WhatsApp üzerinden kiracıya “Sözleşmeyi imzalıyoruz ama bana tarihleri boş bir tahliye taahhüdü vermen gerekiyor, yoksa evi kiralamam” şeklinde gönderdiği bir mesaj, tarihlerin sonradan doldurulduğunun en güçlü kanıtlarından biri haline gelecektir. Bu tür dijital delillerin mahkemeye usulüne uygun olarak sunulması hayati önem taşır.

Bir diğer ispat yöntemi ise bilimsel incelemelerdir; ancak bu yöntem her zaman kesin sonuç vermeyebilir. Kiracı, belgedeki imza mürekkebi ile tarihlerin yazıldığı mürekkebin yaşının, kimyasal bileşiminin veya kullanılan kalemin farklı olduğunu ileri sürerek “mürekkep yaşı ve kalem incelemesi” talep edebilir. Adli tıp laboratuvarlarında yapılan incelemelerde, belgenin farklı zamanlarda ve farklı kalemlerle doldurulduğu tespit edilirse, bu durum kiracının savunmasını ciddi şekilde destekler. Ancak Türkiye’deki adli tıp uygulamalarında mürekkep yaşı analizi her zaman kesin tarih saptaması yapamadığından, kiracıların bu bilimsel verilere ek olarak diğer fiili karineleri ve dijital yazışmaları da dosyaya sunması davanın seyrini değiştirecektir.

Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası Olmadan Verilen Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi, ailenin yaşam merkezini oluşturan ve “aile konutu” olarak özgülenen taşınmazlar üzerinde, eşlerin tek başlarına tasarrufta bulunmalarını engelleyen son derece koruyucu bir hüküm içermektedir. Kanuna göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu emredici hüküm, kira hukukunda da doğrudan yansıma bulmakta ve tahliye taahhütnamelerinin geçerliliğini kökten etkilemektedir.

Eğer kiralanan taşınmaz eşlerin birlikte yaşadığı bir “aile konutu” ise ve kira sözleşmesi eşlerden yalnızca biri tarafından imzalanmışsa, sözleşmeyi imzalayan eşin, diğer eşin muvafakati (açık rızası) olmadan tek başına verdiği tahliye taahhütnamesi hukuken geçersizdir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, rızası alınmayan diğer eş, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürerek tahliye sürecini durdurabilir. Bu korumadan yararlanmak için tapu sicilinde veya kira sözleşmesinde “aile konutu şerhi” bulunması şart değildir; taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıyor olması, bu korumanın devreye girmesi için yeterlidir.

Rızası olmayan eş, ev sahibi tarafından başlatılan tahliye takibine veya açılan tahliye davasına müdahil olabilir, icra mahkemesine şikayet yoluna başvurabilir ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye taahhütnamesinin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir. Bu süreçte eş, mahkemeye aile nüfus kayıt örneğini, muhtarlıktan alınan ikametgah belgesini ve o evde ailece yaşandığını gösteren faturaları sunarak mülkün aile konutu olduğunu kolayca ispatlayabilir. Ev sahibinin “ben aile konutu olduğunu bilmiyordum” şeklindeki iyiniyet savunması, TMK 194’ün emredici yapısı karşısında dinlenmez; bu nedenle eşin rızası olmadan verilen taahhütler kiracılar için adeta bir can simididir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi (Örnek No: 14) Süreci Nasıl İşler?

Ev sahibi, elindeki tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye etmek istediğinde, doğrudan dava açmak yerine genellikle daha hızlı ve pratik bir yol olan icra takibini tercih eder. Bu takip türü, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddelerinde düzenlenen “Yazılı Sözleşme İle Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi” takibidir. Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde yetkili icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunur. İcra dairesi, bu talep üzerine kiracıya “Örnek No: 14 Tahliye Emri” gönderir.

Kiracıya tebliğ edilen Örnek 14 tahliye emri, kiracıya iki seçenek sunar ve son derece katı süreler içerir. Bu tebligatta kiracıya; tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde takibe, imzaya veya taahhütnameye itiraz etme hakkı olduğu; eğer itiraz etmezse, tahliye tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltması gerektiği, aksi takdirde zorla çıkarılacağı ihtar edilir. Bu aşamada sürelerin kaçırılması kiracı için geri dönülemez sonuçlar doğurur; zira 7 günlük itiraz süresi hak düşürücü olup, bu süre içinde itiraz edilmeyen takip kesinleşir.

Takip kesinleştikten sonra, 15 günlük tahliye süresi de dolduğunda, ev sahibi icra memurları aracılığıyla taşınmazın kapısına dayanarak cebri icra (zorla tahliye) işlemlerini başlatabilir. Kiracının bu süreçte “benim haberim yoktu”, “tebligatı görmedim” gibi bahaneleri, tebligat usulüne uygun yapılmışsa yasal olarak geçerli kabul edilmez. Dolayısıyla, Örnek 14 tahliye emrinin posta kutusuna düştüğü veya muhtara tebliğ edildiği an, kiracı için hukuki alarm zillerinin çaldığı andır ve her bir günün değeri büyüktür.

İcra Dairesinden Gelen Tahliye Emrine Karşı İtiraz Süresi ve Usulü

Kendisine Örnek No: 14 tahliye emri tebliğ edilen kiracı, eğer taahhütnamenin geçersiz olduğunu, imzanın kendisine ait olmadığını, tarihlerin sonradan doldurulduğunu veya tahliye tarihinin henüz gelmediğini düşünüyorsa, bu takibi durdurmanın tek yolu yasal süresi içinde itiraz etmektir. İtiraz süresi, tahliye emrinin kiracıya fiilen tebliğ edildiği (veya Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilmiş sayıldığı) günden sonraki günden itibaren başlar ve tam 7 gündür. Bu süreye hafta sonları ve resmi tatiller dahildir; ancak sürenin son günü bir resmi tatile denk gelirse, süre tatili takip eden ilk iş gününün mesai saati bitimine kadar uzar.

İtiraz, tahliye emrini gönderen icra dairesine yazılı bir dilekçe ile bizzat kiracı veya baroya kayıtlı vekili (avukatı) tarafından yapılmalıdır. Dilekçede, takibin dayanağı olan tahliye taahhütnamesine neden itiraz edildiği açıkça belirtilmelidir. Özellikle imza itirazı yapılacaksa, dilekçede “Tahliye taahhütnamesindeki imza şahsıma ait değildir, imzaya açıkça itiraz ediyorum” ifadesinin bulunması zorunludur. Sadece “Borca ve takibe itiraz ediyorum” şeklinde genel bir ifade kullanılması, imza itirazı olarak kabul edilmeyebilir ve mahkeme aşamasında kiracının elini zayıflatabilir. Tanzim ve tahliye tarihlerine yönelik itirazlar da “tarih itirazı” başlığı altında netçe belirtilmelidir.

Yasal süresi içinde ve usulüne uygun olarak yapılan itiraz, icra takibini durdurur. İcra müdürü, itiraz dilekçesini aldıktan sonra takiple ilgili tüm işlemleri askıya alır; bu aşamadan sonra ev sahibi kiracıyı evden çıkarmak için icra dairesi kanalıyla hiçbir işlem yapamaz. Ev sahibinin takibe devam edebilmesi için mutlaka mahkemeye başvurması ve kiracının itirazını iptal ettirmesi veya kaldırtması gerekir. Bu durum, kiracıya hem yasal haklarını savunması için geniş bir zaman kazandırır hem de uyuşmazlığın bağımsız mahkemeler huzurunda adil bir şekilde çözülmesine olanak tanır.

İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali Davaları Arasındaki Farklar ve Süreçler

Kiracının icra dairesine yaptığı itirazla duran tahliye takibini devam ettirmek isteyen ev sahibinin önünde iki farklı hukuki yol bulunmaktadır: İcra Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açmak ya da genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali ve Tahliye” davası açmak. Bu iki yol, yargılama usulü, delillerin değerlendirilmesi ve davanın süresi açısından birbirinden çok farklı karakterlere sahiptir ve ev sahibinin elindeki belgenin niteliğine göre seçilir.

İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan “İtirazın Kaldırılması” davası, dar yetkili ve hızlı işleyen bir yargılama usulüne (basit yargılama usulü) tabidir. Bu mahkemede hakemlik yapan yargıç, uyuşmazlığı yalnızca İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde sayılan belirli ve kesin belgeler üzerinden inceler. Eğer ev sahibinin elindeki tahliye taahhütnamesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge değilse (yani adi yazılı ise) ve kiracı imzaya ya da tarihe açıkça itiraz etmişse, İcra Hukuk Mahkemesi imza incelemesi veya derinlemesine tanık dinleme gibi işlemleri yapamaz. Mahkeme, uyuşmazlığın çözümünün genel mahkemeleri gerektirdiği gerekçesiyle ev sahibinin talebini reddeder. Bu nedenle, adi yazılı taahhütnamelerde bu yol ev sahipleri için genellikle çıkmaz sokaktır.

Buna karşılık, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan “İtirazın İptali” davası, genel hükümlere göre yürütülen, geniş yetkili ve derinlemesine inceleme yapılan bir davadır. Bu davada taraflar her türlü delili (tanık beyanları, mesajlar, bilirkişi raporları, yemin vb.) mahkemeye sunabilirler. Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, imza incelemesi yaptırabilir, tarafların sosyal ve ekonomik durumlarını araştırabilir ve taahhütnamenin hile veya baskı altında alınıp alınmadığını detaylıca sorgulayabilir. Bu dava türü, İcra Hukuk Mahkemesi’ndeki davaya göre çok daha uzun sürer (bazen 1-2 yıl) ancak tarafların haklarının tespiti açısından en güvenilir ve nihai kararı veren yoldur.

Kira Hukukunda Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Tahliye Taahhütnamesine Etkisi

Türkiye’de yargı sisteminin üzerindeki iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları barışçıl yollarla daha hızlı çözüme kavuşturmak amacıyla, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda “Zorunlu Arabuluculuk” sistemi hayata geçirilmiştir. 7445 sayılı Kanun ile yapılan bu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira tespiti, uyarlama gibi tüm davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması bir “dava şartı” haline getirilmiştir. Bu kural, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılacak davaları da doğrudan etkilemektedir.

Eğer ev sahibi, kiracının tahliye emrine itiraz etmesi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali ve Tahliye” davası açmak istiyorsa ya da doğrudan bir “Tahliye Davası” açmayı planlıyorsa, mahkemeye dilekçe vermeden önce mutlaka Adliye Arabuluculuk Bürosu’na başvurmak zorundadır. Arabuluculuk süreci başladıktan sonra, arabulucu tarafları toplantıya davet eder ve ortak bir paydada anlaşıp anlaşamayacaklarını müzakere eder. Arabuluculuk görüşmeleri en fazla 3 + 1 hafta (toplam 4 hafta) içinde sonuçlandırılmalıdır. Taraflar bu süreçte anlaşamazlarsa, arabulucu “anlaşmazlık son tutanağı” düzenler ve ev sahibi ancak bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davasını açabilir; arabulucuya gitmeden doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.

Burada çok önemli bir istisna mevcuttur: Ev sahibinin İcra Hukuk Mahkemesi’nde açacağı “İtirazın Kaldırılması” davaları ile doğrudan icra dairesinde yürütülen ilamsız tahliye takipleri zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Yani ev sahibi, arabulucuya gitmeden doğrudan icra takibi başlatabilir ve kiracının itirazı üzerine İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Ancak yukarıda belirttiğimiz üzere, adi yazılı taahhütnamelerde İcra Hukuk Mahkemesi yetersiz kalacağından ve olay eninde sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınacağından, arabuluculuk süreci pratik olarak neredeyse tüm tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarının uğramak zorunda olduğu zorunlu bir istasyon haline gelmiştir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıklarda davanın doğru mahkemede açılması, davanın usulden reddedilmemesi ve zaman kaybedilmemesi açısından kritik bir öneme sahiptir. Türk hukukunda mahkemelerin görev ve yetki sınırları kanunla kesin olarak belirlenmiştir ve bu kurallara uyulmaması hak kayıplarına yol açar. Görev konusu, davanın hangi mahkeme türünde (örneğin Asliye mi, Sulh mu, İcra mı) açılacağını belirlerken; yetki konusu, davanın hangi coğrafi yerdeki (hangi şehir veya ilçe) mahkemede açılacağını tayin eder.

Kira ilişkilerinden ve tahliye taahhütnamesinden doğan tüm davalarda genel görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi uyarınca “Sulh Hukuk Mahkemesi”dir. Dava konusunun değerine veya kira bedelinin miktarına bakılmaksızın, tahliye davaları mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Yalnızca icra takibine yapılan itirazın kaldırılması talepleri için “İcra Hukuk Mahkemesi” görevlidir; ancak bu mahkemenin yetkileri yukarıda açıklandığı üzere oldukça sınırlıdır. Görevsiz mahkemede (örneğin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde) açılan bir dava, mahkemece re’sen (kendiliğinden) görevsizlik kararı verilerek usulden reddedilir ve bu durum ev sahibi için aylar süren bir zaman kaybına yol açar.

Yetkili mahkeme ise, HMK’nın genel yetki kuralları ve sözleşmeden doğan davalara ilişkin özel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir. Genel kural uyarınca, yetkili mahkeme davalı kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri (ikametgahı) mahkemesidir. Ayrıca, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer (yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi de yetkilidir. Pratikte, kiralanan konutun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi hem yetkili hem de görevli mahkeme olarak davanın açılacağı en doğru adrestir. Taraflar kira sözleşmesinde yetkili bir mahkeme (örneğin “İstanbul Mahkemeleri yetkilidir” gibi) belirlemişlerse, bu yetki sözleşmesi de geçerli kabul edilir.

Tahliye Taahhütnamesinde Hak Düşürücü Süreler: 1 Aylık Hak Düşürücü Süre Nedir?

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracıların en büyük güvencelerinden biri, ev sahibinin bu belgeyi dilediği zaman, dilediği tarihte kullanamayacak olmasıdır. Kanun koyucu, hukuki ilişkilerde belirsizliğin uzun süre devam etmesini engellemek ve kiracının hayatını planlayabilmesini sağlamak amacıyla, tahliye taahhüdüne dayalı işlem yapma hakkını çok sıkı bir “hak düşürücü süre”ye bağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ilk fıkrasına göre; kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren “bir ay içinde” icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır.

Bu 1 aylık süre, kamu düzenine ilişkin olup hak düşürücü niteliktedir. Bunun anlamı şudur: Mahkeme hakimi veya icra müdürü, ev sahibinin süresinde başvurup başvurmadığını taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden (re’sen) incelemek zorundadır. Örneğin, taahhütnamede tahliye tarihi 30 Haziran 2024 olarak belirtilmişse, ev sahibi en geç 30 Temmuz 2024 mesai bitimine kadar ya icra takibi başlatmış ya da tahliye davası açmış olmalıdır. Bu süre bir gün dahi geçirilirse, tahliye taahhütnamesi hukuki gücünü tamamen yitirir; ev sahibi artık o taahhütnameye dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz.

Ancak bu kuralın çok önemli bir istisnası TBK’nın 353. maddesinde düzenlenmiştir. Eğer ev sahibi, o 1 aylık süre içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek mülkü tahliye etmesini istediğini ve dava açacağını bildirirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış sayılır. Yani, 1 aylık süre içinde çekilen yazılı ihtar, ev sahibine dava açması için ek bir zaman kazandırır. Ancak hiçbir ihtar çekilmemiş ve 1 aylık süre sessizce geçirilmişse, kiracı derin bir nefes alabilir; zira o taahhütname artık hukuken “ölü” bir belgedir.

Cebri İcra Yoluyla Evden Çıkarılma Süreci ve Tahliye Esnasında Yaşananlar

Mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi veya icra takibine yapılan itirazın reddedilmesiyle birlikte, kiracının evi rızasıyla boşaltmaması halinde devreye devletin zor kullanma gücü olan “cebri icra” süreci girer. Cebri icra, hukuk devletinde hiç kimsenin kendi hakkını kendi gücüyle alamayacağı kuralının bir gereği olarak, yalnızca yetkili devlet memurları (icra memurları) eliyle yürütülebilir. Ev sahibinin tek başına eve gelip kiracının eşyalarını dışarı atması, kilidi değiştirmesi veya abonelikleri iptal ettirmesi suç teşkil eder ve cezai sorumluluk doğurur.

Yasal süreç tamamlandığında, ev sahibinin talebi üzerine icra dairesi bir tahliye günü belirler. Belirlenen gün ve saatte, icra memuru, alacaklı (ev sahibi) veya vekili, polis veya jandarma kolluk kuvvetleri, çilingir ve taşımayı yapacak hamallar ile birlikte kiralanan konuta gidilir. Kapı çalınır; eğer kiracı evdeyse eşyalarını toplaması ispat edilir. Kiracı kapıyı açmazsa veya evde kimse yoksa, çilingir vasıtasıyla kapı kilidi kırılarak içeri girilir. Evdeki tüm eşyalar icra memuru huzurunda tek tek listelenerek tutanağa bağlanır (haciz ve tahliye tutanağı).

Eşyaların taşınması aşamasında, eğer kiracı oradaysa eşyaları teslim alıp dilediği yere götürebilir. Ancak kiracı orada değilse veya eşyaları koyacak bir yer gösteremiyorsa, eşyalar icra dairesi tarafından kiracı adına muhafaza edilmek üzere “yediemin deposu”na kaldırılır. Bu taşıma, depolama ve çilingir masrafları başlangıçta ev sahibi tarafından avans olarak ödense de, nihayetinde icra takibi kapsamında kiracıdan tahsil edilir. Cebri icra süreci hem psikolojik olarak hem de maddi olarak oldukça yıpratıcı bir süreç olduğundan, kiracıların bu aşamaya gelmeden önce hukuki durumlarını netleştirmeleri ve gerekirse mülkü rızalarıyla boşaltmaları bu dramatik sahnelerin yaşanmasını engelleyecektir.

Ev Sahibi ve Kiracı Arasındaki Güncel Kira Artış Oranları ve Tahliye İlişkisi

Türkiye’de özellikle 2022 ile 2024 yılları arasında uygulanan ‘lik kira artış sınırı (kira stopajı/tavanı), ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkilerde tarihi bir kırılma noktası yaratmıştır. Enflasyonun çok altında kalan bu yasal sınır nedeniyle ev sahipleri, mevcut kiracılarının ödediği kira bedellerini piyasa rayicinin çok gerisinde görmüş ve bu durumu aşabilmek için tahliye taahhütnamelerini adeta bir “silah” olarak kullanmaya başlamışlardır. Birçok ev sahibi, yeni sözleşme yaparken veya mevcut sözleşmeyi yenilerken kiracının önüne tahliye taahhütnamesini koymuş, imzalamayan kiracılara ise evi vermeyeceğini veya sözleşmeyi yenilemeyeceğini beyan etmiştir.

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle ‘lik kira artış tavanı uygulaması sona ermiş ve kira artış oranları yeniden yasal sınır olan “12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması”na endekslenmiştir. Ancak bu durum dahi ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilimi tamamen düşürmemiştir; zira serbest piyasadaki kira artışları halen TÜFE ortalamalarının üzerinde seyredebilmektedir. Dolayısıyla, ev sahiplerinin kiracıları tahliye edip mülkü çok daha yüksek bedellerle yeni kiracılara verme motivasyonu devam etmektedir. Bu motivasyon, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye taleplerinin güncelliğini korumasına neden olmaktadır.

Kiracılar açısından bakıldığında, güncel kira artış oranlarının yüksekliği karşısında mevcut evlerini kaybetmek, bütçelerinde telafisi imkansız delikler açılması anlamına gelmektedir. Bu nedenle, geçmişte imzalanmış olan tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusundaki hukuki mücadeleler kiracılar için bir hayatta kalma meselesine dönüşmüştür. Mahkemeler, bu ekonomik gerçekliği göz önünde bulundurarak, kiracının taahhütnameyi imzalarken gerçekten özgür bir iradeye sahip olup olmadığını, ekonomik sıkışmışlık içinde (gabin/zor durumda kalma hükümleri çerçevesinde) hareket edip etmediğini daha titiz bir süzgeçten geçirmeye başlamıştır.

Tahliye Taahhütnamesinin İptali İçin Menfi Tespit Davası Açılabilir mi?

Hakkında henüz bir icra takibi başlatılmamış veya tahliye davası açılmamış olan ancak geçmişte boş veya dolu bir tahliye taahhütnamesi imzaladığı için sürekli olarak evden çıkarılma korkusu yaşayan bir kiracı, pasif bir şekilde ev sahibinin hamle yapmasını beklemek zorunda değildir. Türk hukuku, kişilerin kendilerini tehdit altında hissettikleri hukuki ilişkilerde önleyici koruma sağlamak adına “Menfi Tespit Davası” açma hakkı tanımıştır. Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, imzaladığı tahliye taahhütnamesinin geçersizliğinin tespiti ve iptali talebiyle menfi tespit davası açabilir.

Menfi tespit davasında kiracı, ev sahibinin elinde bulunan tahliye taahhütnamesinin hukuken geçersiz olduğunu, örneğin belgenin kira sözleşmesi imzalanırken zorla alındığını, tarihlerin sonradan rızası dışında doldurulduğunu veya irade fesadı altında imzalandığını iddia eder. Bu davanın açılması, kiracının elindeki delilleri (yazışmalar, tanıklar, fiili teslim belgeleri) mahkeme önüne erkenden sunmasını sağlar. Davanın kiracı lehine sonuçlanması halinde, mahkeme taahhütnamenin geçersizliğine karar verir ve bu karar kesinleştikten sonra ev sahibi artık o belgeye dayanarak hiçbir icra takibi veya tahliye davası açamaz.

Ancak bilinmelidir ki, sadece menfi tespit davası açmış olmak, ev sahibinin daha sonra başlatacağı icra takibini kendiliğinden durdurmaz. Kiracının, menfi tespit davası açtığı mahkemeden, icra takibinin durdurulması yönünde “ihtiyati tedbir kararı” talep etmesi gerekir. Mahkeme genellikle bu tedbir kararını verebilmek için kiracıdan belirli bir teminat (örneğin birkaç aylık kira bedeli tutarında nakit veya teminat mektubu) yatırmasını talep eder. Teminat yatırılıp tedbir kararı alındığında, tahliye süreci tamamen durur ve davanın sonuna kadar kiracının evde güvenle oturması sağlanır.

Yargıtay’ın Tahliye Taahhütnamesi Hakkındaki En Güncel ve Emsal Kararları

Kira hukukunun omurgasını oluşturan tahliye taahhütnameleri konusunda kanun maddeleri oldukça kısa ve öz olduğundan, uygulamanın sınırlarını ve detaylarını çizen asıl merci Yargıtay olmuştur. Yargıtay’ın özellikle Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararlar, yerel mahkemeler ve icra daireleri için bağlayıcı nitelikte emsaller oluşturmaktadır. Bu kararların yakından takip edilmesi, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların stratejilerini belirlemelerinde hayati bir rol oynar.

Yargıtay’ın son dönemdeki en önemli kararlarından biri, “beyaza imza” (boş kağıda imza) konusundaki katı tutumunu sürdürdüğünü teyit eden kararlardır. Yargıtay, kiracının “boş kağıda imza attım, üzerini ev sahibi sonradan doldurdu” yönündeki savunmasını, yazılı bir delille taçlandırılmadığı sürece reddetmektedir. Ancak yüksek mahkeme, bu kurala çok önemli bir insani esneklik getirerek; eğer taraflar arasındaki mesajlaşmalarda (WhatsApp, SMS vb.) belgenin boş alındığına dair en ufak bir ikrar veya delil başlangıcı varsa, yerel mahkemenin tanık dinlemesi ve derinlemesine araştırma yapması gerektiğine hükmetmiştir. Bu durum, dijital delillerin önemini bir kez daha ortaya koymuştur.

Bir diğer emsal karar ise “aynı gün düzenlenen belgeler” üzerinedir. Yargıtay, kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin üzerindeki tanzim tarihlerinin aynı gün olması durumunda, taahhütnamenin kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz olacağını kesin bir dille belirtmiştir. Hatta tanzim tarihi ile sözleşme tarihi farklı görünse bile, eğer kiracı mülke taahhütnamedeki tanzim tarihinden sonra taşındığını (yani fiili teslimin henüz gerçekleşmediğini) resmi belgelerle (elektrik açtırma tarihi, nüfus kayıtları vb.) ispat edebilirse, Yargıtay bu taahhütnameyi de geçersiz saymaktadır. Bu kararlar, şekilsel doğruluktan ziyade maddi gerçeğin araştırılması yönünde kiracı lehine atılmış önemli adımlardır.

 Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi Karşısında Kiracıların Yol Haritası

 Sonuç olarak, “Tahliye taahhütnamesi imzaladım, evden çıkarılır mıyım?” sorusunun yanıtı, belgenin hukuki geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığı ve kiracının yasal haklarını süresi içinde kullanıp kullanmadığı ile doğrudan ilişkilidir. İmza atmış olmak, kiracının haklarından tamamen vazgeçtiği ve derhal sokağa atılacağı anlamına gelmez. Türk hukuk sistemi, zayıf konumdaki kiracıyı korumak adına son derece katı şekil şartları, hak düşürücü süreler ve “aile konutu” koruması gibi güçlü savunma araçları geliştirmiştir. Kiracıların bu süreçte yapması gereken en önemli şey, panik yapmadan, gelen tebligatları ve süreleri milimi milimine takip ederek profesyonel bir hukuki destek almaktır.

 Kiracılar için en güvenli yol haritası; öncelikle boş tahliye taahhütnamelerine kesinlikle imza atmamak, eğer imza atılmışsa ve bir tahliye emri (Örnek 14) tebliğ edilmişse derhal 7 günlük yasal süre içinde icra dairesine itiraz dilekçesi sunmaktır. İtiraz aşamasında imza sahteliği, tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulması veya aile konutu rızasının bulunmaması gibi somut hukuki gerekçeler ileri sürülmelidir. Sürecin zorunlu arabuluculuk aşamasından geçeceği unutulmamalı ve bu aşamada tarafların uzlaşma zeminleri ile yasal riskleri profesyonel bir avukat eşliğinde değerlendirilmelidir. Unutulmamalıdır ki, usulüne uygun yapılmayan her itiraz veya kaçırılan her süre, kiracıyı cebri icra ile karşı karşıya bırakabilir.

 Ev sahibi ve kiracı ilişkileri, yalnızca hukuki bir metinden ibaret olmayıp, barınma hakkı gibi anayasal ve insani bir temele dayanmaktadır. Bu nedenle tarafların mahkeme kapılarında yıllarca sürecek, maddi ve manevi açıdan yıpratıcı davalarla boğuşmak yerine, güncel yasal sınırları göz önünde bulundurarak karşılıklı iyi niyet ve hakkaniyet çerçevesinde anlaşmaya varmaları her zaman en sağlıklı çözümdür. Ancak anlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda, hukukun emredici kurallarını ve Yargıtay’ın koruyucu içtihatlarını arkasına alan kiracılar, adalet önünde haklarını sonuna kadar savunma gücüne sahiptirler.

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Danışmanlık yerine geçmez. Profesyonel hukuki danışmanlık almanız tavsiye olunur.